發文作者:Wonderland Villas Focus Group | 九月 20, 2017

X座2017改選會議點滴

時間過得真快, 2017年已是過了大半.

近月, 又是WV每年一度的各座業委會(BOC)改選的日子.

 

X座業委會改選如期在8月上旬於北停車場會議室舉行, 順利選出委員, 主席及副主席.

 

HY代表K先生指出議題#5 (注意: 此議題事前並未徵詢BOC同意)

商討及議決機電工程署建議的升降機七大優化項目工程"

乃因月前葵星中心之升降機意外所觸發, 因而加入議題中, 提交業戶們討論. K先生亦指出, 事實上, “優化"並無法律上的要求.

 

有見WV的升降機根本已具備機電工程署所建議的升降機大多數優化工程, 而某些項目又是可有可無, 眾與會者皆一致反對該議題工程.

 

會議繼續, 再度當選的BOC主席對去屆的工作做了一個簡短的報告 主席的話 2017-8-09, 撮要如下:

  1. A) [三水工程後遺症] (漏水, 臭氣)

( 始末: X座三水工程於2012年5月開始, 8月完成. 承建商是T工程公司. 從2013.5.18之業戶問卷意見調查結果WV Blk 10 三水工程意見 5-20-2013可見各業戶的不滿.   管理公司的工程部人員收到投訴後, 雖多番造訪,  但無法找出其成因, 遑論解困.  既然工程部人員無法處理, 為何要讓問題拖拉多年, 而不代表十座業主聨絡T工程公司, 敦促其解決?  工程承判商是有責任於工程後, 將施工地方MAKE GOOD(還完)的! )

失蹤多年的承建商(利T) 代表, 在當屆EOC村主席, 蕭先生, 努力作曹邱下, 終於在X座2017.3.15的BOC會議上露面, 並向會眾作出承諾: 會跟進為[三水工程後遺症]纏繞多年的X座業戶們的投訴.

2017.4.25下午, T代表在HY代表, 及當屆EOC村主席, 蕭先生, 陪同下, 到X座視察受到三水工程影響之數個單位

2017.5.25 HY轉來 T 2017.11.04的[確認書] ~~

因其內容有(1)不足之處及(2)要求的工程餘額尾數比X座多年來的會計師審計報告所說的HK$297,050, 多出接近5萬元, BOC遂要求 T去修改其確認書內容.

直至今日(2017.8.09) 仍未收到修改後的[確認書], 遑論為各業戶妥善解決問題 …

 

  1. B) 咸水喉曲 (2017.3.26 電郵)

同一條咸水上水喉管 (在X座地下至1樓間), 在不足三個月內, 換了三個喉曲, 也未免太頻密了!

K先生答應會向T反映及跟進

 

  1. C) X座地下假天花之維修

根據HY在2014.10.26發表之WV 危險石屎天花連紙皮石報告華景山莊危險石屎天花連紙皮石報告 (1)中, X座無論在前正門必經通道, 後正門必經通道, 或其他位置通道, 皆沒有明顯問題

 

2015年初(即報告發表不足半年), HY擅自代X座招標要維修地下假天花, 由於BOC成員於目測後, 認為冇即時危險, 而且價錢不合理 (四個樓底活門略有銹漬, 要取價HK$77,000), 遂否決之.

2015年尾   HY又再代X座招標維修地下假天花, 再遭否決.

2016年尾, 新上任之屋苑經理又再以掉下之紙皮石可能危及途人, 更以保險金額可能受X座影響而加價. 因而催促X座要盡快維修地下假天花.

2017年初, HY以鐵欄放置於X座樓下, 以保障途人. 迄今已多月.

 

2017.5.08, 最新之招標價為HK$32,100 (遠較2015.3.23的HK$75,000 [原價為HK$77,000]合理)

2017.7.06 X座BOC會議原則上通過. 惟需再議價.

 

2017.8.09 X座改選BOC會議上, 確認維修地下假天花價錢為HK$ 30,000.

(後話:  直至2017.9.13仍在等待其動工消息)

 

 

此外, X座主席盡其責任地提供了以下文件給各予會者, 好讓他們細閱後, 可以對近年大廈管理費的增加幅度是否合理有更深入之了解.

 

1) X座過去7年 (2010-2016) 之收支平衡表WV Block 10 2010-2016 I&E Summary – Copy

該座除了於2012年的[三水工程] 之一筆過大數目支出外, 接下來的數年, 大廈的維修/雜項支出根本不大. 反之, 公地攤分的數目是一年比一年高.

 

2) 2015.7.20 EOC會議紀錄之撮要

作為委員是應該盡其責任代表他們的選民監察管理公司和其財務紀律.   但有些委員在EOC的經常表現疑似是要盡力提高屋苑的支出, 好讓管理公司得以賺取更多經理人酬金 (MR).  淺論"經理人酬金"

事實上, WV的12%MR, 比較起市場上普遍的 5-7%已是超高. 還未計算那個於公契上沒有的3%[總部及專業人員費用] , 及巧立名目的新項目呢.   其中又以2015年新增的[護衛費] “新"護衛費 – 再續篇 (相同題目之第三篇文章)為表表者.

 

X座主席再次提醒各小業主要認清事實及真相,勿受某些美麗辭彙 (如關愛, 環保, 節流) 所惑.  多注意/維護自己的權益, 若然發見不合理狀況, 務必要發聲, 據理力爭.   反之, 若繼續淡然處之, 甚或保持[沉默是金] , 變相地縱容他人將閣下視為俎上肉

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發文作者:Wonderland Villas Focus Group | 七月 22, 2017

淺論"經理人酬金"

近期, 博主因公私兩忙, 未暇搜集資料, 因而導致此博落好一段時間未有更新.

 

最近, 有關物業管理公司收取 [經理人酬金] Manager’s Remuneration (“MR")之百分比高低, 又再熱議起來.

 

HK目前的物業市場上, 眾多個屋苑的MR是以屋苑總開支計算, 介乎5%至7%之間.  因而, MR亦是物業管理公司 [做大/增加開支] 的主要誘因. (例如: 盡量外判工程, 外判護衛費, 等等…)

 

WV的物業管理公司多年來收取以屋苑總開支計算之12%MR, 可算是超高!!! 雖然, 近數年其自願回贈4%給WV之"大廈改善基金"戶口, 算是對市場趨勢的回應. 但可別忘了, 回贈是可以隨時取消的!! 況且,8%(折實)仍然比市場高出平均1至3個百分點. 另外, WV的物業管理公司還收取 (公契上沒有的) 3% “專業及行政人員費用", 即實際 MR仍是 11%. MR的百分比高低, 會直接影響WV的物業盈餘儲備.

 

當多數屋苑2017年的管理費加幅大多不超過10%, WV多座大廈今年的管理費加幅是20%以上. 小業主若是繼續沉默下去, 只會淪為物業管理公司的俎上肉!

 

若要保護自己權益, 請多看數據及事實.   近期小業主可做之事, 要盡量抽空出席於本月底至8月初自己大廈的BOC之改選會議, 表達自己的意見. 不能再像過去般 [被代表] 了!   於改選會議上, 小業主可促請新當選的BOC主席, 於新一屆的EOC會議上, 倡議減少經理人酬金至市場合理水平.   雖然, 此一議題未能一蹴而就, 可能需要經多番討論, 及通過一個全村業主大會的程序才能達至, 仍然是值得提出的.

 

另外, 讀者可能有興趣知道: 有些屋宛已棄用以屋苑總開支計算 MR, 改而採用 “定額" 經理人酬金, 此安排會為小業主節省下不少費用. 例子 – 沙田晉名峰成功經再招標下續聘原物管公司, 把經理人酬金大幅約 10萬元減至 4.2萬元, 其減幅十分明顯呢.

[此資料來源: 信報 2016年5月26日] [ https://forum.hkej.com/node/131974 ]

 

 

發文作者:Wonderland Villas Focus Group | 四月 25, 2017

盲搶地? 續篇

副題:  華景山路賣地計劃對區內居民的長遠影響

近期, 接獲一熱心人士來鴻, 有關現屆政府的2017年度的賣地表, 頗有見地, 值得華山人稍讀, 加以注意 …..

致華景山路附近居民0411

其他有關盲搶地的文章, 可看:

WV對盲搶地之反應

https://wonderlandvillashk.wordpress.com/2014/05/21/2014-5-19-eoc%E6%9C%83%E8%AD%B0%E4%BA%AE%E9%BB%9E/

http://辜妄聽之3

 

2017.4.30, 再度接獲該熱心人士所提供之聯署連結 : 反對政府賣葵涌休憩用地作豪宅發展  為己為人, 請聯署及廣傳

發文作者:Wonderland Villas Focus Group | 二月 2, 2017

雞年展望

雞鳴報曉! 期望雞年帶來的曙光可令更多的WVers辨識, 認清WV多年的價高質低的實況,相信自己的力量及參與, 可將籠罩WV的 [劣質服務霧霾] 一掃而空.

過去5年, 管理公司註WV的人事變更之頻密, 村内的管理水平, 有目共睹 …… 人事跑馬燈

2015-2016年內, 香港的通脹率並不高, 然而WV多座的管理費卻被節節上調, 而加幅更是令人咋舌!

對比以下兩屋宛的加幅 :

駿X園

ascot-mgt-fee-2017

柏X灣

管理費今年每呎由HK$2.26加至HK$2.39, 加幅是5.9%.

加幅都是不超過10%, WVers 是否特別容易被 “宰割"呢?

WV管理費大額的飛升, 原因有:

1) 從2014年10月開始, 巳離任的HY註WV的何經理, 在EOC一撮委員緊密配合下, 縱容其於2015-2016年在任期間胡花亂聘, 於人事升遷更是毫無標準, 甚至可說雞犬皆仙, 因而導致今日註WV人事架構臃腫, 以及 [將多兵少] 的不合理現象.  – 先斬後奏

2) 新增 [外判護衛費] 更是一個漠視制度, 冇授權, 及未經正常招標的額外費用開支 [平均每月HK$100,000多!!!]. 由2015迄今已花費約HK$2,000,000以上, 做成今天管理費仍然有難以逆轉的財赤. – “新”護衛費 – 再續篇 (相同題目之第三篇文章)

X座主席自2015年10月出任2015-16之EOC財務小組主席始, 已不斷指出該項支出 [外判護衛費] 是不合理及不合法. –  財務小組主席致 2015-2016EOC的信  但EOC對此根本置若罔聞,  會議紀錄更是被選擇性紀錄 – 會議紀錄的作用?, 刻意忽略財務小組主席之反對意見.

今屆(亦是上屆)EOC村主席忽然於2016.9.19 EOC會議上提出要節流後, 獲得一撮委員積極配合, 迅速地成立特別工作小組:

但請看: 2016.9.19 EOC會議紀錄第9頁末段, 及該會議紀錄第10頁首段之

(五)其他事項5.2段最後2行:  wv-2016-17-eoc-1st-mtg-minutes-9-19-2016

“研究智能屋苑管理模式, 以現代科技加強大廈保安, 從而減少保安人手, 減少人工開支, 從而減少增加管理費的壓力. … "

以及2016.11.21 EOC會議紀錄, 第12頁, 2.9段 " … “精簡員工架構方法包括精簡每座座頭及加強公地保安巡邏並輔以新科技控制門禁系統. 可即時節省支出, 解決 …"  wv-2016-17-eoc-2nd-mtg-minutes-11-21-2016

如決心想即時節省支出, 不是應該立刻停止 [外判護衛費] 嗎? 及精簡現時的 [將多兵少] 架構, 減少冗員的現象嗎? 請看: X座主席2016.12.21致節流改善方案特別工作小組諸君的電郵 – comment-re-saving-2

這項節流方案, 將能為各座大廈節省多少支出, 乃是未知之數. 然而裁減每座座頭人手之構想, 一定會為各住宅小業主帶來實質影響.    若是於減省人手後, 當發生新的不便或罪案事件時, 受害者到底應否追究HY還是EOC呢?

除了上述的節流方案要多加注意, 值得留意的, 還有

  1. A) 上華景升降機之建造, 很大機會死灰復燃. 可參考++

請注意: 上華景升降機於2014.11.14已正式通知中止,   18_21_podium-elevator_status-report_2014_nov_141112-1

若要建造, 是必須要重新舉行全村業主大會, 獲得全村業主授權, 才可以進行.   (X席主席於2016.11.21 EOC會議上, 對建造上華景升降機之建議提出質疑, 故此2016.9.19 EOC會議紀錄由版本1之推動 , 改為現時版本3之研究.)

業主大會乃目前WV唯一制衡HY及EOC權力的機制.

  1. B) EOC並非法人¸ 故此它們是毋須對WV小業主作任何承擔, 或負責任的**

WVers 需要抽空多關注自己的大廈收支表及每次會議紀錄

(可以的話, 請向HY索取過去3年的每年收支明細資料),

了解自己大廈的財務狀況, 及盡量抽空參予村內的管理事宜, 掌握更多資訊, 方可保護自己的權益。

在此謹祝各位WVers,

身體健康, 萬事順心!
雞年高瞻, 不作羊牯!

++ 2016.9.19 EOC會議紀錄第9頁 五. 其他事項之5.2 段第2行, “研究向葵青區議會申請無障礙通道資助, 於屋苑第18至第21座公眾位置增設升降機, 業主委員會就此事會繼續與區議員跟進;"

2016.11.21 EOC會議紀錄, 第2頁, 第一段又再重提此議. 似乎上華景升降機之建造是事在必行呢!!!

 

** 2016.9.19 EOC會議紀錄第10頁第二段 五. 其他事項中之5.3 段 –  wv-2016-17-eoc-1st-mtg-minutes-9-19-2016

“第12座列席業主曾先生的意見 ~~ 曾先生表示就有關四水工程問題由2012年起已多次向康業表達不滿, 並向委員 … 故業主委員會已無法再為曾先生跟進, 並建議曾先生聘請專業人士處理."

過去4年多, 在不同的EOC會議, 皆可看到此位白髮蒼蒼的老先生的身影.   以2012年四水工程受害人之身份, 奮力為自己討回公道, 其堅持令人動容.    孰令致之?   答案不是昭然若揭嗎? !

 

發文作者:Wonderland Villas Focus Group | 十二月 31, 2016

節流? 真的嗎?

HY於2016.12.15以電郵向各管理小組委員發出邀請,   “就2016.12.12日的第二次管理小組會議中,提出成立一個[節流改善方案特別工作小組] (特別工作小組),以召開會議再詳細討論初步節流方案的可行性。" 16-17-mgt-m2_agenda-20161212

筆者以參與了數屆EOC的觀察, 可歸納如下:

該 [特別工作小組] 的成功關鍵是其會否吸納 有能之士 (具財務知識和肯真誠面對事實), 去充分了解日常開支問題的核心,   找出其超出正常增長的解決方案, 盡快堵塞超支漏洞呢?! 此留待以後觀察 …..

華景山莊的眾多小業主, 其實很多都是專業人士及營商專才, 節流絕對是他/她們的強項; 若是實事求是的在村內廣為徵求可行的節流方案, 相信遠比在EOC內閉門造車更佳。

回顧華景山莊過去兩年的開支為何如火箭般飛升?  溫故知新

主要成因乃是

  1. a)   “新增"外判護衛費“新"護衛費 – 再續篇 (相同題目之第三篇文章)
  2. b)   沒準則的増加人手 = 胡亂開設不需要的職位, 形成"將多兵少"架構

且讓數字反映事實, 請看以下紀錄:

華景山莊公地 (特別是員工薪酬和"新增外判護衛費) 過去兩年的開支

(A) (B) (C) = A + B (D) (E)
員工薪金 (新增) 外判 每年增幅 對比2014
年份 (不包括津貼等) 護衛費 全年總數 (%) 增幅 (%)
2014 (實際)                7,164,147                      –          7,164,147
2015 (實際)                7,621,531          1,035,057          8,656,588 21% 21%
2016 (估計)                  8,842,103            1,175,040          10,017,143 16% 40%
2017 (預算)                  9,932,376            1,369,555          11,301,931 13% 58%

問題核心是:

  1. a)   “新增"外判護衛費 (每年約一百多萬元): 此費用其實是不必要的開支 – 亦從未提交上EOC去正式議決及通過和經過正式招標程序, 是絕對可以隨時取消和節省的費用.

雖然有財務小組委員一再在2016.3.07及2016.3.10之財務小組會議紀錄內, 強行加上[會後要記] 。 此舉可說是作繭自縛 ~~ 因為[會後要記]所引述之兩個EOC會議紀錄, 卻非常清淅的紀錄了外判護衛費項目是不合程序, 甚至是非法的事實。請看會議紀錄的作用?

  1. b) 員工薪酬 (此是管理學的精要: 人手架構是否安排得宜? 有否人盡其才?): HY及EOC以何準則去決定真正人手的需要和員工薪酬增幅?   並非有了預算的空缺就可以不理真正需要情況便去用盡!!

可否全面檢討去精簡人手架構和取消開設不需要的職位?   請看先斬後奏

2016年 (估計"新增"外判護衛費 + 員工薪金) 的總數, 對比2014, 由港幣7百多萬元增至為港幣一千多萬元, 增幅有40%. 2017年(預算) 要再增長約13% (大大高過 2%通脹). 實難理解其必要性和成本控制的決心呢!

 

然而, 2017年的預算案(V2) 卻在2016.12.19小組會議當晚才派發給予與會者! X座主席過去已多番指出没有合理時間讓委員去閱讀及了解這繁複文件是極不公平. 因此, X座主席即時譏諷地說:

難道財務小組成員位位都有一目十行的本領嗎? 還是根本沒有人會認真看呢?

毫不令人意外的是, 如此荒謬的安排, 卻被其他人認同, 更認為若需即場議決, 都會被人投贊成!!! X座主席即時表示反對2017年的預算案(V2).

在同一會議上, 發生了另一小插曲, 在審議 [議程五 -商討通過2015至2016年度財務小組第四次及第五次會議紀錄的安排事宜] 時, (請參考2016.10.24財務小組會議點滴) HY播放了一段聲音嘈雜, 質素甚差的短短錄音, 說是財務小組第四次的會議紀錄, X座主席質疑為何該段錄音只有一女聲[HY??]旁述 “YY動議及X座主席和議", 但完全無聽到有當事人[X座主席和議]的聲音? 如此的錄音證據, 點收貨呀? 雖然X座主席據理力爭, 財務小組2016.4.25第四次"新"會議紀錄 (注意: 要強行推翻X座主席已簽署了的原本會議紀錄) 也在其他委員極力護航中通過了.

其實, 在會議開始不久, X座主席便問HY他曾於2016.10.24的財務小組及2016.11.EOC會議上, 要求HY在會議翌日提供會議紀錄錄音給各與會委員, 避免日後爭拗.

為何在2016.10.24的財務小組的會議紀錄不把這要求提及和紀錄在案?   HY竟說沒人贊成, 故不會紀錄?! 奢言要忠誠如實地紀錄會議每項意見/對話, 全是空話, 實情是被選擇性紀錄!!!

縱使對 [特別工作小組] 可能有點期望, 大家仍須持續監察HY及EOC的舉措. 勿讓以 [節流] 之名, 大増沒有經濟效益和非必要性的項目支出!!

X座主席已於2016.12.21以電郵 [特別工作小組] 成員, 提出首要做的意見 – 例如: 以2016年的實際總開支 (不包括新增外判護衛費) 為基準,   規定其 2017年的總開支增幅不能超過真實通脹 (e.g. 2%).

 

大家可以視此減省"新增"外判護衛費用開支為試金石. 若這費用在2017年仍不能完全取消, 根本所謂 [節流改善方案] , 可能又是一場馬騮戲而矣!

發文作者:Wonderland Villas Focus Group | 十一月 22, 2016

溫故知新 (為何WV的管理費在最近兩年間如火箭般飛升?)

為何WV的管理費在最近兩年間如火箭般飛升?

答案很簡單, 今天的果, 乃栽自昨日的因:

報章/電視所見聞到物業管理公司的貪婪行為 (全因有利益誘因: 例如 –屋苑支出越多, 經理人酬金越高), 但亦要包括有 (1) 事事配合物管公司的[維管黨] (志在[埋堆][ 搵食] 的一班人型物體)

再加 (2) 一撮 [和諧] 信徒 (盲目為了"和諧", 對一切不公義, 皆視而不見, 聽而不聞)

另加 (3) 一撮 [闊佬] (闊佬懶理也)

還有 (4) 縱使有心, 但沒有時間或不願行動/出來參與會議的一眾小業主

便成就了這樣的局面

且讓筆者為各位回帶一下過去兩年, [維管黨] 的[努力] (努力花費WV小業主金錢):

印象2014年9月22晚EOC會議. 印象 2014.9.22EOC會議.印象 (WV每一項工程, 不論大小, 都請外援. 那HY代聘而長註WV的維修部主管, 到底是做些甚麼的? 還有, 為何要逐項招標, 為何不將多項相若的工程, 一起招標? ……   X座主席已在EOC提出上述建議. 無奈[意見接受, 做事照舊]~~ 看這個趨勢, CRF很快便[乾塘], 加管理費是指日可待!!)

先斬後奏 先斬後奏 (HY不依程序的自把自為, 及村主席的縱容, 皆令人嘩然! …. 為何明明上一次的維修小組會議内提出是商討増加油漆技工, 在未有決定下, 突然變了議決聘請助理保養工程師?)

鉛水, 薪酬調整鉛水, 薪酬調整 (18座主席(管理小組主席)提議前線保安員工除調整至符合最低時薪標準, 按月為HK$10,530外 (别忘了另有HK$300交通費, HK$500洗衣費) 每月額外加薪HK$2,000, 年底表現獎金亦應從半個月調整為l個月, 以吸引/挽留人才!! ….   X座主席反建議將HK$2,000分為月薪加HK$1,500, 另將HK$500X12 = HK$6,000 撥至年底始發放以留人。 並要求薪酬調整後, 員工質素亦需相應提高。 然而, 此要求竟遭到多位EOC委員的訕笑, 似乎其要求是天方夜譚!!)

2015.10.12管理小組會議撮要 2015.10.12管理小組會議撮要  (觀乎HY何經理的人事要求,有如旺區的藥房, 先開低價, 忽爾由斤變兩 ….. 全力維護HY之不當人事任命的上屆EOC主席陸XX之角色, 現由小組主席XX腸取代了; 為保駕護航, 竟落力至意圖阻碍十座主席提問, 有闗工程部[將多兵少] 之事實, 簡直不知所謂。
X座主席隨即指著議題2[商討及議決屋苑辦事處各職系人手], 並強調[各職系]給他聽, 令其無言以對 ….今年中才上任數月的客戶服務部馮女士不知何時, 高升至為"助理區域經理"?!  
顯而易見, HY何經理又意圖重施故技, 再次不顧程序公義, 先斬後奏!!)

“新"護衛費 – 再續篇 (相同題目之第三篇文章)“新”護衛費 – 再續篇 (相同題目之第三篇文章)(自去年10月中, 財務小組主席於審視HY草擬的2016年WV的預算案時, 在公地預算中, 發見被财務小組主席曾數次質疑的開支項目(新護衛費) 。

好笑的是, 做成今天, WV每幢大廈收支表皆赤字的境況後,   這些[維管黨] 還好意思在最近的2016.9.19及2016.11.21的EOC會議上, 侃侃而談的提出要開源節流, 因而要推動智能管理模式(拍卡出入大廈), 以精簡人手架構, 然而所提議的精簡人手, 只限削減座頭員工。 (智能管理? 會否又是另一斂財藉口?)

X座主席禁不住在2016.11.21的EOC會議上質疑為何精簡人手不包括HY其員工在內, 特別是工程部, 何需3位"工程師"? 既然WV所有大小工程皆外判, 只需有一名有專業資格,懂得草擬及審核招標文件的"工程師"便可。 且看2016.11.21的EOC會議紀錄會否如實紀錄X座主席的意見!

以HY的往蹟[意見接受,一切照舊], , 看來WV小業主在未來日子, 要付的管理費將以倍數跳升也未可料!!

逆來順受乎? 還是 …..

發文作者:Wonderland Villas Focus Group | 十一月 18, 2016

會議紀錄的作用?

會議紀錄是以文字如實反映會議過程和記錄有關參與者之決議的實況, 而且利便其他未能參與的人士, 對商議事項的透明性及決定, 有所暸解和其看法, 以利決議的項目能公開地和公正地推行/延續。

在一些稍有規模的團體和公司等, 皆以嚴肅態度處理會議紀錄;立法會, 更是每字每句如實以文字(中, 英文)紀錄下來, 以便日後出現爭拗時, 可以翻查及重新檢閱, 有利平息紛爭。

可能有些人認為屋苑委員會的會議紀錄只是聊備一格, 走走過場而矣 。 亦可能根本沒有多少業主/住客會仔細閱讀屋苑的各小組會議紀錄, 故此毋須認真 。

因而某些人以為可以將會議紀錄 [搓圓僸扁] 以遂其議政目的。(註: 自鄭姓男CSO在2015年7月離職後, 本人已好久未收到簽署後的會議紀錄電郵版, 以及看到文字版的會議紀錄張貼在地下大堂的壁佈版上)

例子:  財務小組 2016.3.07會議紀錄 (第2頁, 第2段)  15_16_fin_s1_160310_%e7%89%b9%e5%88%a5_%e6%9c%83%e8%ad%b0%e8%a8%98%e9%8c%84v3

財務小組 2016.3.10會議紀錄 (第2頁, 第4段)  15_16_fin_s1_160310_%e7%89%b9%e5%88%a5_%e6%9c%83%e8%ad%b0%e8%a8%98%e9%8c%84v3

2015至2016年度之財務小組主席(X座主席) 已於2016.4.21電郵HY及EOC委員質疑如此"奇怪" 的行徑, 是否意味著X座主席亦可相對地, 將其看法加插入EOC及管理小組的會議紀錄中呢?當然, 此質疑猶如與牆對話

至於[會後要記] 所提及之兩個會議紀錄:

EOC2014.11.17會議紀錄  (最後一頁的其他事項中只簡單說是 ‘將在管理小組商議改善大廈替班保安員輪值崗位安排’, 何來有已同意和批准新增外判護衛員呢?)14_15_eoc_m2_141117_fv-2

2015年2月10日(9日)管理小組會議記錄  14_15_mgt_m3_150209_fv

(注意: 這會議記錄的正確日子是2月9日, 不是2月10日。 強加引述此管理小組會議記錄的日子也弄錯, 何其認真啊! 更有趣的事,  此會議記錄內容亦找不到所說的 “証實已提及改善大廈替班保安員輪值崗位安排和批准新增外判護衛員"呢)

而於最近之財務小組會議(2016.10.24)2016.10.24財務小組會議點滴, 竟以有其他委員的反對為由, 要推翻上屆財務小組主席(X座主席) 已簽署的 2016.4.25會議紀錄 wv-4th-fin-subcom-meeting-minutes-4-25-2016-signed, 要再重新通過! X座主席曾於2016.10.19以電郵質詢HY馮副經理, 及在會上對此行徑和修改作出強烈反對, 並即時提出為免日後爭拗, HY應於會議翌日, 將會議紀錄的錄音, 以電郵發放給各委員核實

因為X座主席據理力爭,不肯妥協, 有財務小組某委員已揚言, 要提上EOC大會去裁決!

因此出現了EOC之2016.11.21會議議程二.   財務小組— 商討通過2015至2016年度第四次會議紀錄的安排事宜  eoc_agenda-20161121

如此多動作, 是否有人意圖為"新"護衛費之爭拗, 製造 [正規] 的假象?

回顧此公地的"新"護衛費 (自2015年初才開始有的支出,X座主席2015年底發現,已不斷提出質疑), 明顯是從未得到EOC通過 。 “新”護衛費 – 再續篇 (相同題目之第三篇文章)

況且, 此每月開支數目在HK$100,000以上, 為何從未見過正常招標程序? (註: 根據HY採購原則, 項目開支在HK$100,000以上, 應該有最少5份報價?)

縱使強加所謂的 [會後要記] 入財務小組會議紀錄, 或再重新通過2016.4.25財務小組會議紀錄, 也無法粉飾這"新"護衛費的合法性和其從未有得到授權去作如此花費的事實。

公道自在人心, 事實是不容抹殺的!

附錄:   財務小組主席致2015-2016EOC的信 2016-3-14 Fin Subcom Open Ltr

發文作者:Wonderland Villas Focus Group | 十一月 15, 2016

閒話物業管理

日前於某聚會中, 貴賓房內的電視剛巧播影著TVB節目 [新聞透視之物管, 勿管] <https://www.youtube.com/watch?v=KxVz1VLYAeU&gt;   <https://www.youtube.com/watch?v=fkT8vP4uD7Q&gt;  因而, 話題不其然的圍繞著各人所居之物業管理公司的水平. 席上友人, 特別是居於大型屋苑的管理公司, 評論多數皆是負面的;  有友人更說, 居屋的物業管理也比他現居的屋苑強, 最少, 員工架構一目了然.

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當然, 世事無絕對, 也有人對其居所的物業管理公司讚不絕口.

自美國西岸回港省親之友人甲, 說他未移民前, 曾居住之半山柏苑 (Park Height) 的物業管理公司水平甚佳, 令他非常滿意. 此公司名字好像是Urban something? Urban Group

友人乙乃退休高官, 說他目前居所的物業管理公司也是Urban. 多年的服務皆令他極為滿意. 自從1992年遷入X養台(中半山)A座, 迄今管理費還是每月每呎HK$1.5而矣! 他也承認, 可能與新型屋苑比, X養台沒有會所, 但有泳池, 網球場及一小型健身室等設施, 以如此價錢, 仍能提供高質服務, 可說超值.

平台, 大堂, 所有公共空間的花草樹木, 都令人感到賞心悅目. 其大廈內做了多年的管理員們, 服務盡心週到, 近年雖垂垂老矣, 其熱誠及禮貌更令人感到親切安然. 每逢節日, 管理公司都會在公共地方張燈結采, 並安排節目讓住客參與. 縱使他很少有空參與, 常改泒他的外傭作代表, 外傭亦沒受歧視, 而抽獎所得的禮物, 也是高質品牌的產品. 物業管理公司對於大廈的保養維修, 是經常性和持續的, 儘量以不驚擾住客為主. 入伙多年, 屋苑的外型仍是歷久常新.

高官又提到, 他的友人住在同一屋苑的B座, 那座是中央空氣調節的, 單位約1700呎, 每月管理費也只是不到HK$4,200而矣.

眾友人皆同意在滿街都是磨刀霍霍, 待小業主如羊牯的物業管理公司中, Urban乃鳳毛麟角的一股清流.

友人丙是律師, 提到他的多位客戶, 均是土瓜灣一帶的工業大廈業主, 近年皆不約而同地紛紛成立了業主立案法團. 法團成立後的首要任務便是踢走物業的公契經理人, 重新招聘物業管理公司. 立竿見影的, 大廈首年的管理費即由虧轉盈. 盈餘數目由港幣二百多萬至數百多萬元不等. 湊巧的是, 被擯棄的管理公司皆是HY. 他還打趣的說, 若你們屋苑的管理公司是HY, 必須多加留意開支, 特別注意是否多了許多影子員工 (ghost employees) 的花費.

筆者聽後, 心有戚戚然……
“新"護衛費 – 再續篇 (相同題目之第三篇文章)

發文作者:Wonderland Villas Focus Group | 十月 25, 2016

2016.10.24財務小組會議點滴

2016.10.24晚, 八時半於北停車場會議室舉行的2016-2017年度EOC財務小組會議, 議程2016.10.24財務小組會議議程

應屆主席是去屆財務小組之副主席, 4座C太。 上屆, 她幾乎從不出席任何財務小組會議。
副主席是3座周XX。
其他參與的有4位座主席, HY陳經理及兩名員工。

議程一. 通過2016.4.25財務小組第四次會議紀錄及2016.6.22財務小組第五次會議紀錄2016.6.22財務小組第五次會議紀錄
令人不解和訝異的是: 2016.4.25財務小組第四次會議紀錄, 這既已由上屆財務小組主席 (X座主席) 於2016.8.09簽署及即日交回HYwv-4th-fin-subcom-meeting-minutes-4-25-2016-signed, 為何今天換了主席便要重新通過? X座主席曾於2016.10.19以電郵質詢HY馮副經理及在會上提出質詢。

HY陳經理試圖解釋, 然而其語調好像是HY馮副經理是受到X座主席影響/壓力, 才會作出修訂及讓主席簽署了。 現因為有其他委員的反對, 故此要刪除X座主席的先前簽署了的2016.4.25財務小組第四次會議紀錄, 再作重新通過。

X座主席對此行徑和修改作出強烈反對, 並即時提出為免日後爭拗, HY應於會議翌日, 將會議紀錄的錄音, 以電郵發放給各委員核實

周YY說X座主席此舉會製造一個危險先例, 更是一個憲制危機, 若X座主席不肯重簽修訂的2016.4.25財務小組第四次會議紀錄, 便要提上EOC大會去裁決?! (真好笑! EOC是法庭乎? 其委員都具法律背景嗎? 況且, EOC的公信力 …..)

X座主席即時反駁危險先例早已於財務小組2016.3.07 及 2016.3.10會議紀錄中出現。 強行加插 [會後要記] 在這些會議紀錄, 如此"奇怪" 的行徑, 是可以和正確嗎?    2016.3.07財務小組會議紀錄 (第2頁, 第2段)
2016.3.10財務小組特別會議紀錄 (第2頁, 第4段)

可能筆者孤陋寡聞, 職業生涯中從未聽過可以加插 [會後要記] 這回事呢!!

周XX覷空不停攻擊X席主席, 說其不應於會議紀錄加入其個人意見。 又不斷的說他常於會議一週前, 已收到HY發出的文件, 不明X座主席為何要投訴收不到。

X座主席糾正其說法, 指出那會議紀錄絕非其個人意見, 只是要求HY用字需準確, 以免誤導讀者。 至於HY發給X座主席之電郵, 通常只有X座主席之名字及電郵地址, 但X座主席回覆HY的電郵時, 一定加補其他有關委員之名字/電郵, 故此X座主席的提問和修正意見, 已經透明地事先發放和通知有關委員。 故此這2016.4.25財務小組第四次會議紀錄 [已在6月審理和8月簽署的], 大家都應已知道,為何到今天 [十月二十四日]才是問題?

鑑於HY馮副經理的無數次遲發文件之往蹟,有遲至會議前半小時才向當時財務小組主席發放需要細閱之文件, X座主席已曾屢次要求改善。

應屆主席 C太遂提出先議論其他議程, 稍後再續論議程一。

議程二、三, 只是走過場。

議程四. 商討公地2017年財政預算案
V.1 [總開支增幅約 12.3%, HK$18,853,016 vs HK$16,790,453]
HY馮副經理[以其具有催眠作用之聲線]喃喃地讀出內容 , 為時約20分鐘。 待其宣讀完畢, X座主席即時質疑 “新增"外判護衛費為何仍可以在預算案出現, 是否要將此 “僭建"(從未做過正常招標和提交EOC去審批的) 項目正常化?

周YY即時插嘴說此項目已於2015年預算案通過。 X座主席立刻反駁: 此"新增"外判護衛費項目, 是從未提過上EOC去正式通過。 並指出有委員一再強加在2016.3.07及2016.3.10之財務小組會議紀錄內[會後要記]所引述之兩個EOC會議紀錄, 已非常清淅紀錄該事實。 周YY即時沈默無言。2014年11月17日屋邨業主委員會會議記錄 (最後一頁的其他事項只簡單說是’將在管理小組商議改善大廈替班保安員輪值崗位安排’, 何來已同意和批准新增外判護衛員呢?)
2015年2月10日(9日)管理小組會議記錄 (注意: 這正確會議記錄日子是2月9日, 不是2月10日。強加引述此管理小組會議記錄日子也弄錯, 好認真啊! 更重要的, 會議內容何來証實已提及改善大廈替班保安員輪值崗位安排和批准新增外判護衛員)

會議進行時, X座主席曾多次要求HY馮副經理去取出上所引述的兩個EOC會議紀錄, 派俾各委員審閱以正視聽。 無奈HY職員充耳不聞, 而應屆主席C太則認為要HY職員跑來跑去是浪費時間。

對比起2016.10.17管理小組主席要HY馮副經理去取有關通過停車場電池車裝置之會議記錄 (沒說日子), 此姝便即時乖乖離座, 二十多分鐘後才取回一份文件。 (事後, 亦無人查問此會議記錄) 。 令筆者深刻地透會到George Orwell的 [動物農莊] 中的名言[All animals are equal, but some animals are more equal than others) [所有動物皆平等, 但有些動物比其他更平等] 之境界。

議程五. 其他事項
應屆主席C太向HY陳經理提出其開源之道: [可否多點鎖車以增加收入?]

筆者覺得為何不先節流? 例如盡快精簡人手架構, 減除不必需要的"新增"外判護衛費費用 [每月約港幣十萬多元呢], 不是更省事嗎?

時近2300 hr, 應屆主席C太提出休會, 周YY指出財務小組第四次會議紀錄及第五次會議紀錄皆未通過, 遂要繼續。

X座主席不欲浪費其時間再與彼等糾纏下去, 遂離開會議室回家睡覺。

發文作者:Wonderland Villas Focus Group | 十月 16, 2016

2016.10.15 [新聞透視] 觀後感

2016.10.15 新聞透視 |物管?勿管?<https://www.youtube.com/watch?v=KxVz1VLYAeU&gt; <https://www.youtube.com/watch?v=fkT8vP4uD7Q&gt;

該節目報導了一個大眾小業主有切膚之痛的重要議題, 提點小業主多關注及如何維護自己的合理權益, 令更多觀眾覺醒, 實乃造福社會之事, 是一集專業和高水準的製作。

此集內容鋪排出色, 由管理公司(一般都是地產發展商(大業主)的子公司) 如何謀取自己最大利益, 帶出公契中的對小業主不利的條款, 旁述了其他多個屋苑的困境,及政府政策的自相矛盾。

例如: WV管理公司所收取的經理人酬金, 是管理費收入的8%(按照公契的12%減去回贈4%),還增收所謂 “行規" (非公契所指明) 的3%總部及專業行政費(Head Quarter & Professional Fee) 。
從訪問中, 可見WV的經理人酬金實際是11% (=8%+3%), 比起現時市場平均的費用,一點也不便宜呢。

屋苑如有越多營運消費 (或收入), 管理公司便可以有越多經理人酬金收入。 有此誘因, 管理公司因而努力找盡藉口去擴大屋苑經營預算和開支, 絕對可以理解。 但如果沒有"以代表小業主監察管理公司的業主委會員(業委會)"的配合, 管理公司亦不能/也不敢如此放肆。

且看過往多年, WV業委會(EOC) 到底為WV小業主[爭取]了什麼 :

1) 1990年, 贊成將小業主在公地分攤比率提高了3.9% (即係由83.5% 加至 87.4%), 同時免卻大業主承擔會所的開支 1990.11.01 Minutes of EOC Meeting

2) 1990年前, 為何已經贊成將三個停車場內未買出/租出之1000多個車位, 非法出租予X孚作左馱車之倉庫 華景山莊權益關注組反對挪用停車場作新車倉庫始末

3) 2009年中, 配合管理公司低調處理廣深港高鐵的地區諮詢, 故此極少WV小業主知道高鐵將會穿越21座及17座旁之地層。 因為此一改動, WV地層未來的發展權便無償的落入了港鐵手中!!
愚婦行動之二

4) 2012年, 多番阻撓業主梁X偉期望以業委會名義去代表全WV小業主, 向消委會遞交正式之集體訴訟基金申請。 EOC 2012-5-03會議點滴
有關申請消委會訴訟基金之交代信

5) 2012年4月, 勉強通過上WV平台升降機的建造, 但因受到眾多小業主竭力限制其鉅額超出原本造價, 終於2014年5月, 宣告放棄此建造項目。上華景平台升降機近況(2014年5月)
但顧問費仍是要由WV公地維修基金支付, 三十多近四十萬元就如此白白被浪費了

6) 2013年10月, 在眾多小業主反對及沒有顧問之狀況下, 仍想強推外牆大維修。沒有顧問的大維修?
幸好, 眾志成城, WV小業主聨手以大比數推翻了天價(6至10億港幣)外牆大維修。印象2013-10-20 EGM

7) 2015年7月, HY員工加薪比WV村民健康受鉛水影響更為重要。鉛水問題篇

8) 2016年3月, 對財務小組主席一再指出之不合理和不需要的新增外判護衛費的鉅額費用視而不見
財務小組主席致 2015-2016EOC的信,
更有某些EOC成員意圖令財務小組主席噤聲被[招呼]的関注組
輸打赢要? 不知所謂!

且看未來的日子是否再有更多"新穎"花費的項目, 陸續推出吧!

法團(業主立案法團), 業委會, 孰優孰劣乃見仁見智業委會與法團, 孰優孰劣?

且照事論事, 業委會在法律上的地位根本是零, 其名義上雖然是代表屋苑的眾小業主去"監察"管理公司, 實際是無論對管理公司在村內工作人事的任免, 詳細財務收支一慨無權過問。 尤其是屋苑維修管理和經營成本控制, 事實上是否有被圍標的情況, 導致小業主被迫以魚翅價錢, 接受粉絲質素的服務等等,都是大家急切需要關注之事。

法團是法人, 無論村內何人出任法團主席, 財務及秘書等職位, 皆需負上一定的法律責任。 法團的權力是有人事任免權, 故此可以招標形式, 挑選信譽優良的管理公司為屋苑提供適切的服務, 更可直接與其議價。 最重要的是: 自已的錢財, 自己管。 不讓他人以各種花巧名目, 推行根本沒有需要的項目花費。

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