發文作者:Wonderland Villas Focus Group | 十一月 1, 2009

業委會1/08/2009致康業的信

以下這封信是2009年一月EOC 發給康業(華景山莊的物業管理公司) 的信, 康業5/19/2010才回覆. 單是此點, 已可知康業的管理水平如何, 更不消提它在處理本邨財務左閃右避的態度.

華景山莊業主委員會要求康業管理公司需對下列的財務問題作出回應

大廈各項利息收入之入帳安排
1. 現時各座大廈的盈餘及維修儲備金之利息收入被撥入會所帳中,此做法不能充分反映會所之實際盈虧。

建議:
將上述儲備金之利息撥回各座之利息收入帳項中,以便更能反映各座之實際收支狀况。

公共地方及會所的收入
2. 電訊公司之天線及無線電收發的租金撥入大廈維修基金的做法不妥當

建議:
將有關租金計入為公共地方的收入,而公共地方之支出應在扣除上述租金後再由各座分攤,以減少各座的支出負擔。

3. 現時會所華景廊之租金月租6,500元,水電冷氣全包是完全不合理

建議:
華景廊租金多少可商議,水電冷氣全部免費是於理不通,建議待合約臨完結時再行厘訂新合約的租金條款。

公共地方及會所費用的分攤
4. 現時會所每年的淨支出約263萬元全部由住宅業戶分攤,但根據大廈公契列明,會所屬公共地方範圍,商場及車場業主都有權使用,故所有支出應由大業主及住宅業戶一起分攤。若按會所2007年的營運淨支出263萬元計算,住户每年要多負擔16.5%即$434,000的支出,多年以來多付數額龐大。

建議:
會所屬公共地方範圍,公共的營運淨支出應由大業主及住宅業戶一起分攤。會所每年的淨支出應列入為屋苑管理費用支出(Estate Management Expenses)(其定義在下列第5點作出說明),並根據大廈公契所示比率分攤。

5. 屋苑管理費用(或公共地方費用)的分攤
屋苑的公共地方(Estate Common Area)及公共設施(Estate Common Facilities)兩者所產生的費用合稱為屋苑管理費用支出(Estate Management Expenses)。這費用近年每年約1,200萬元(含會所淨支出263萬元)。根据公契所示,住户只需分攤83.5%,但康業卻要住户分攤89.7%,實際多出6.2%即每年多付750,000元。

建議:
要求康業明確表示會履行公契內的義務,此外要求康業作出賠償。

經理人酬金8%及行政征費3%
6. 經理人酬金8%
康業現時實收8%經理人酬金,故在每年之大廈財政預算中亦應將經理人酬金以8%計算,而不應再以12%計算,因此種計算方式會令賬面之支出增加,因而未能實際反映各大廈每年之實際收支,故要求修改有關計算方式。業委會副主席張先生曾參考及將同類型屋苑的管理費作出比較,認為目前8%仍屬偏高,有減價空間,另外其他管理公司不會再收取任何行政費。

康業歷年來透過增加管理費,使各座的盈余平均達12.27%,令屋苑每年可儲起418萬元,目的是藉此來增加其經理人酬金。截至2008年9月止三個儲備的資金余額尚存 $37,395,268,單是看這余額,康業巳預先征收了其酬金及征費共$6,599,165,即 $37,395,268 x 15%/(1-15%),對住户來說實屬不公( 註:4%回饋是從1/6/04始)。

建議:
要求與康業高層人員談判,並追討這筆不合理支出。

7. 行政費3%

大廈公契內並沒有列明經理人每年可收取3%約102萬元之行政征費,故認為管理公司收取此行政費用是不合理的。

建議:
要求與康業高層人員談判,並要求康業提供收費之合理基礎說明,但業委會有權拒絕任何不適合於華景山莊的服務內容。

屋苑4597萬元資金的安全性問題
8. 現時屋苑之三個儲備金及管理費按金加起來可動用之資金共有4千多萬元,並全數存放於恒生銀行,為確保該項資金沒被管理公司私自挪用作抵押,故曾於早前向管理公司要求索取銀行確認函,而管理公司亦於早前遞交恒生銀行之確認函,但函中雖列明管理公司該存款正確無誤, 但沒有確認該筆存款有沒有曾作出任何抵押,故此委員質疑該確認函的可信性,亦對該筆存款之安全性存疑,要求管理公司作出交待。

建議:
盡快將資金轉往其他具實力的銀行如匯豐及中銀。註:於去年12月30日已將約3,700萬元之三筆存款以三個月定期存放在中銀。

豁免2009年1月管理費及分割管理費事宜
9. 經理人酬金

康業强調豁免業戶繳交1月份之管理費並不代表沒有管理費收入,只是在各座之盈餘中回撥作管理費收入,而本邨之經理人酬金是按應收管理費收入計算,故亦會收取1月份之經理人酬金。但委員認為2009年只有11個月的管理費收入,並提醒康業在2009年的審計財務報表若出現12個月的管理費收入將會是一個十分嚴重的會計錯犯,財務小組定必追究。

建議:
要求康業重視業委會的訴求,並屆時審核09年有否收取一月的酬金。

10. 免一個月管理費的通告

有委員不滿管理公司在11月18日發出給每户關於凍結二零零九年管理費及豁免一個月管理費的通告, 其內容有不盡之處,認為通告應先知會業委會,由主席林光輝先生發出。

建議:
業委會該對康業提出譴責,並解決此問題。

11. 調減管理費及分割管理費事宜

委員表示現時本邨之管理費過高,並且有部分管理費支出是回撥至各座大廈維修基金中,並沒有動用。而本邨之財政狀況健全,故建議調減管理費10%,而另一方面則新增10%作為各座大廈維修儲備基金的收入,此舉不會改變每户每月的支出,但可每年減少經理人酬金及征費的支出合共$374,000,同時亦增加維修基金的收入。

建議:
從二月份開始調減管理費10%,而另一方面則新增10%作為各座大廈維修儲備基金的收入。現動議大會投票通過並要求康業執行。

12. 2008至2009年度業主委員會第二次會議記錄遺漏事項

朱太提出過去多年管理公司將15座之利息收入錯誤撥入會所,亦將管理費的8.5%撥入三個儲備,做成2007年二千多元赤字,因而2008年加了2%管理費;錯誤入帳和大量撥備所引至的赤字,不能充分反映15座之實際盈虧。

建議:
由業委會動議來通過2009年15座應從二月份起調減2%管理費,由康業執行。

員工薪酬支出問題
13. 有委員指出在2009年的財政預算中,員工薪金預計加2%,但管理公司從未與業委會商議過,加幅未經批準。

建議:
康業該每年與業委會商討員工架構、編制及薪酬政策,並不時就薪酬及福利事宜作出溝通。

14. 財務小組指出屋苑的所有職工全由康業聘請,薪酬支出全由屋苑承擔,故此業委會是絕對有權作出監察,查核康業有否在實際薪酬支出中再另行加收行政費。有委員指出一個案例:屋苑內花王的總工資每年是65萬元,但康業要收華景80萬元,多出23%,若以此推論,康業從華景屋苑薪酬支出中每年多收數百萬元,這是巧取豪奪的手段!

會中亦有委員指出羅群英經理的薪酬開支全由華景山莊承擔,但她本人需兼顧其他幾個屋苑,認為康業收足人工,但羅經理卻不是全職全身服務華景山莊,此點對華景山莊業户不公,質疑康業之操守。羅經理回應其本人之薪酬不是100%由華景山莊支付,其他大厦亦有支付。

建議:
業委會是有權作出薪酬開支的監控,要求康業交出各員工之個人薪酬資料以作審核,並檢討羅經理是否可兼職服務華景山莊。

核數報告之資料披露
15. 屋苑的審計報告沒有披露康業旗下公司於屋苑的利益關係,如力新及力佳等公司所取得的外判合同,這有不足之處。

建議:
要求康業指示核數師做到這一點。
業委會要求康業就以上各點在本年二月末前作出書面回覆。

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其他信件

HY Letter to EOC 6-18-2011

WV EOC Letter to HY 7-6-2011

WV EOC Letter to Owners 7-6-2011

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