發文作者:Wonderland Villas Focus Group | 十一月 1, 2009

致華景山莊業主的公開信

以下是本邨業主委員會屬下財務小組致邨內各業主的公開信, 可能大多數人都錯過了, 現特在此轉貼, 以與衆分享.

各位華景山莊業主:

我們有幸能夠被選為2008-2009年度業主委員會屬下財務小組的委員,至今已就任超過一年。在此期間我們藉著財務小組的身份得以查核華景山莊管理公司康業對本屋苑的管理帳目,其中發現多項不尋常及不合理的事項,經多番向管理公司要求解釋仍不得要領,在此情況下,我們決定向各業主披露個中內容,以尋求各業主的意見,解決以下有關問題:

1) 會所費用的分擔
會所屬於公共地方之一,費用理應根據大廈公契內所示之比例由住宅、商戶及停車場業主共同分擔,但管理公司(住宅、商場及停車場的大業主的附屬公司)竟然於1991年在未諮詢全體業主及未得全體業主授權的情況下與前業主委員會(屬業主的代表,理應為業主維護利益)達成共識,將會所的費用全歸住宅業主承擔,以2007年的開支計算,當年的費用便高達263萬元,實屬一個不少的數目。由1991年至今,已有十八年之久,業主多付的金額已累積至一個相當龐大的數目。但這個數目是否真的要由住宅的業主負責呢?我們非常懷疑!

2) 公共費用的分擔
根據大廈公契,公共費用之中,住宅業主所佔的比率是83.5%,但在1991年,管理公司未有解釋及說明以及未有諮詢及獲授權的情況下與當時的業主委員會再達成共識,將住宅業主所佔的比率提高至87.5%,使住宅業主每年多分擔40多萬元的費用。雖然管理公司事後解釋稱發展商(即大業主)有權根據大廈公契內Section 3第1-5條將業權份數重新分配。但問題是大廈公契內Section 3第1-5條只是說發展商有權將Reserved Undivided Shares自行分配,而非管理公司所說的「將權份數重新分配」。再者,身為全體業主代表的管理公司理應維護業主應有的權益,有責任要求發展商向全體業主解釋分配的方式,配以圖則及文件說明,以示公允。但管理公司以上適當的做法全部欠缺,業主亦無從得知,更難說查詢。

3) 經理人酬金
現時管理公司聲稱已將經理人酬金的計算比率由原先的按管理費之12%減為8%,看似有所讓步,但實情是仍然以12%計算,然後才以4%回贈的方式回撥給維修基金。首先這樣做法會將支出誇大,個別座戶的管理費會出現入不敷支的情況,為將來增加管理費埋下伏筆。其次,回撥4%之後,竟然要收取大廈公契內沒有的3%行政費,但為何我們要向管理公司額外繳付3%的行政費呢?因此,所謂將經理人酬金由12%減至8%,實為只減了1%,實收11%。其實目前其他很多屋苑的經理人酬金都是由5%-6%,就算是真的減至8%,仍然是屬於高水平的收費,因此本屋苑的管理經理人酬金仍然有很大的縮減空間,而反映在管理費上,管理費不但不用提高,反而還有減低的空間,經計算後,削減的幅度可以高達20%。不過,在現時的制度下,削減管理費是難以實現的。

4) 屋苑維修、清潔和水泵維修工程招標業主看不到市場價格
所謂市場價格,就是到來投標的都是來自市場各方的眾多公司,她們出的標價都會考慮到市場競爭的需要及自己利潤而作出的,因此當得到一個合理的低價時,這亦代表了是一個市場價格。但現時本屋苑的維修工程招標時,每次到來投標出價的都是來來去去的相同數家,到來出價的新公司極為少見。更引起人疑心的就是每次奪得標書的都是相同的數家。為了釋除疑心,有數位熱心的業主特地自費到公司註冊處查核這數家公司的背景,結果出人意外的是多家以力字行頭為公司名稱的公司其控股公司竟是同樣以康業為名的公司,而地址亦是在新鴻基中心,而另外一名小股東則是以鄺準為名的人士。相信看到這樣背景的業主都會質疑招標價格的公平性。

5) 屋苑的帳目問題
管理公司到目前為止仍然拒絕讓財務小組查核屋苑每年支出的單據以及核對員工的數目及薪酬,理由是這是管理公司的私隱。不過這個理由很難成立,因為屋苑的支出及員工數目及薪酬是管理公司代屋苑業主負責管理的,而非管理公司自己的公司內部事務,因此管理公司的拒絕是絕對不合理。為了謹慎起見,我們亦諮詢過民政處,所得的答覆是業主絕對有權查核屋苑的支出單據及核對員工的數目及薪酬紀錄。不過經再三要求,管理公司仍然以「私隱」為理由推托。因此,我們不能得知管理公司有否多開支出數目,其中包括員工數目及薪酬和工程費用。有業主曾經反映當他們到其他屋苑探訪朋友時,曾看見本屋苑的員工在這些屋苑工作,這實在是很難接受的事情,但在目前的制度下,我們確實很難核對。

6) 舊業主委員會主席冷對削減管理費的疑惑
在2008 – 2009年度財務小組的一次會議,我們通過了削減管理費10%,但是有關決議卻未能提上業主委員會大會上討論及表決。我們實在要問為何對各業主有利益的事情竟然不能提上大會討論及表決,究竟由業主選出代表他們的業主委員會主席,特別是舊有的一班,是否明白他們的責任是甚麼?而他們又做了些甚麼?根據大廈公契,業主委員會主席的責任是要維護業主的權益,但遺憾的是,我們的舊業委會主席卻好像混淆了身份,維護管理公司的利益,拒絕將有利業主權益的削減管理費的議案提交大會討論(因為削減管理費後,管理公司的經理人酬金亦會減低)這確實令人費解。

7)華景山莊的管理費水平
說到管理費水平,我們身為業主不知是應該感到自豪還是一肚子氣,我們的管理費竟然直追港島南區貝沙灣這個名滿全城的豪華住宅區的水平。貝沙灣現時的管理費是每平方呎兩元,而我們則是平均每平方呎1.94元,但我們的屋苑設施及管理水準卻遠追不上貝沙灣。其他一些屋苑的管理費包括:
西灣河嘉亨灣 -每平方呎1.7元,這個屋苑較我們的新
元朗錦繡花園 -每平方呎0.9元,這是低密度花園洋房
青衣灝景灣 -每平方呎1.2元,較接近我們的屋苑,但較我們的新
美孚 -每平方呎0.87元,這是超過四十年的老屋苑,而樓價竟然較我們的高
火炭駿景園 -每平方呎1.1元,但這是一個較新的屋苑,而設施則包括兩個室外泳池,一個室內泳池,兩個網球場及三個兒童室外遊玩場。

8)會計審計報告
往年的會計審計報告是在每年的6月30日前交給財務小組審閱的,但2008年的會計審計報告到目前為止,仍然未見踪影。我們曾於7月4日去信管理公司,但都不得要領。這引起我們的疑惑──為何會計的審計報告要延遲多至數月之久?究竟有何額外的工作要做而導至報告延遲多月?這實在令人費解,但我們又可以做到甚麼呢?

以上種種問題,在現有機制下都是難以解釋及解決的,主要原因是業主委員會對管理公司的監管能力實在有限,要落實對管理公司的真正監管,根據民政事務署給我們的意見,成立業主立案法團是目前唯一可以做到的方法,因為立案法團是一法人組織,具訴訟權力,擁有管理公司之任免權力,這對管理公司做出違背業主利益時,更能維護業主的權益,而這亦是我們向各業主推薦採納的方法。曾經有聲音稱,業主立案法團是一個貪污的溫床,這是事實,我們不能亦不會否認,但是同樣的問題在現在機制下亦會發生。在我們諮詢民政署這個問題時,所得的答案是同樣問題在現有機制下發生的數字遠高於在業主立案法團的機制下發生的數字。在現有機制下,當有問題發生時,業主委員會可以說是無能為力的,因為業委會不是一個法人團體;但在業主立案法團的機制下發生問題時,業主立案法團是可以法人團體的身份追究責任及損失。事實上,屋苑管理的好壞是有賴業主的參與,但在現存的制度下,業主的參與對屋苑的管理很難起到預期的效果,因為管理公司可以不予理會;但是在業主立案法團的制度下,管理公司必須依從業主的意願行事,而這正是本屋苑缺乏的元素。

各位業主可能對業主立案法團有點陌生,或者我們可以在此約略向各業主解釋一下:
根據民政事務總署的資料,業主立案法團是按香港法例第344章《建築物管理條例》成立,目的是要提升自己物業的管理。這是政府以用者自理的理念讓大廈或屋苑的業主自行解決自己大廈或屋苑管理的事務。其實由自己握著監管管理公司的實權是更能守護自己物業的價值,因為如果大廈或屋苑管理不善或其公用部分缺乏維修而造成任何意外,有關業主是須負上共同及各別的法律責任,而物業的價值則會下跌。

要妥善管理建築物,讓業主有一個舒適的居住環境,並使他們的資產不會因為建築物管理和維修不善而受到影響,成立法團確是最可行及有效的方法。法團是根據條例成立的獨立法人組織,在法律上代表所有業主管理建築物的公用部分,行使和執行有關的權利、權力、特權和職責,並有權任免物業管理公司及監督其工作。
對於我們來說,物業是我們的一項最重要資產。保養我們的資產是我們的理所當然責任。

業主立案法團架構當中包括:

1) 業主大會:一如公司的股東大會(Shareholders’ meeting),成員是該大廈(建築物)的全部業主(業權人),按個別業主在大廈公契上所佔的不同份數,在大會上擁有不同份數的投票權。

2) 管理委員會:如公司的董事局,成員由以上的立案法團股東大會投票選出,委員會成員也是業主,他們負責在委員會的會議中處理日常大廈管理的事務。不過,在重大的事項如聘請物業管理公司、年審核數師、大廈外牆工程招標等事宜將會提出方案,再交由業主立案法團大會投票決議。

3)業主立案法團主席就是該立案法團委員會的主席,如同有限公司的主席,跟其他委員一樣是代理人角色,按組織章程行事。

此致
華景山莊業主委員會屬下財務小組
主席

委員

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