發文作者:Wonderland Villas Focus Group | 十一月 8, 2009

回應康業的「回應有關華景山莊管理服務事宜」函

以下的兩封信, 猶如一場激烈辯論, 正反雙方的交鋒. 但這是不平等的對壘: 因為康業佔盡主場之利, 可隨意將消息在屋邨內各座發佈, 霸佔居民接觸資訊的空間, 進而令其對接收另一方的訊息時, 已被先入之見所障, 不免有些偏頗. 反觀業主群中的有心人, 既乏發佈平台, 復因經常性被康業抹黑, 故此他們所發佈的真知灼見往往被本邨居民忽畧了. 懇請各位有識之士細讀彼此的論據, 看清事實的真相,切勿為康業一面之詞所蒙蔽.

 

回應康業的「回應有關華景山莊管理服務事宜」函

敬啟者:

本屋苑業主近日從信箱中收到貴公司給我們的一紙有關貴公司服務盡善盡美、童叟無欺而又以「回應有關華景山莊管理服務事宜」為題的商業推廣宣傳單張,對此,我們有以下回應:

在貴公司的「回應」單張中我們只能同意一點,就是所提出的問題非常尖銳,但不同意單張內所稱問題缺乏事實基礎,亦不同意貴公司的聲譽會因此而有所改變。

一)公共地方費用的分攤

貴公司指出,華景山莊公共地方費用的分攤是「合情、合理及公平公正」,「有法可查、有據可依」,並引用貴公司所聘請的資深大律師提出的法律觀點,認為分攤比例已經暗示地被作出修改,從而計算出住宅業主在公共地方所攤分的費用比例應為87.56%,而非根據公契上所示的83.5%,而所依據的法理是implied term,即默示條款,是根據上文下理、順理成章地形成的具引伸性的條文,即是商場部份縮少了,而住宅部份擴大了的計算結果。對此,我們感謝貴公司的資深大律師所作的一番努力,但這並不代表我們同意貴公司的資深大律師的法律觀點。

我們必需指出,引伸性條文implied term默示條款的引用是有局限性的,而依據該條文得出的結論是有一定危險程度的。首先,引用implied term默示條款條文時,其引伸性必須是清晰、明顯、顯然而見、不言而喻的;其次,如果契約內的所述條文即express term已經清楚說明,implied term默示條款便不能引用;第三,在引伸的過程中我們無可避免地要運用一定程度的想像力,而不同的想像力則會得出不同之結論,從而引起不必要的偏差,最終亦會影響爭論的結果。

就以我們現時所爭論的問題為例,發展商(即貴公司的母公司)放棄原來商場的發展計劃,將商場規模縮細以便改建多一座住宅樓宇作出售用途,是經過精密計算的結果,目的是要取得更大的商業利益,完全是一項商業上的決定。事實上,一如其所預見,發展商確實已經從出售額外的一座樓宇──第21座──取得更大的商業利益,因為華景商場的租金收入確實難與出售第21座所得的收入相比。從上文,我們可以得出發展商是為了可以換取出售多一座樓宇的更大商業收益而縮少了商場規模。在日常的商業運作中,每項商業決定事前都必須經過長細的成本效益計算,因此在計算成本效益時,原來商場設計的成本以至日後的開支(包括日後的公共費用的攤分)都必定是在這次商業考慮的計算之內,亦即是將縮少了的商場的部份的所有成本與出售多一座住宅樓宇的全部收益相比較,如果收益高出成本的話,計劃便會被採納。這是正常的商業考慮,而所有成本亦在計算之列,因此,我們可以根據以上商業決定所具有的引伸性的條文,即implied term默示條款,依據清晰而明顯的上文下理、順理成章、顯然而見、不言而喻地得出發展商在決定縮少商場部份時已經預算了日後要繼續承擔原來商場的公共地方管理費用的攤分,亦即是發展商在公共地方管理費用的攤分比例仍然是公契上所示的6.57%,住宅業主所應分攤的比例則仍然是公契上所示的83.5%,而非貴公司資深大律師所計算出來的87.56%,而這亦是我們根據貴公司資深大律師所依據的implied term默示條款法理得出的更清晰、更明顯、更顯然而見、更不言而喻及更具說服力的結論。

事實上,當我們處理契約的爭論時,最安全及最合理的做法就是回到基本,根據契約內容的所述條文即express term來驗證及判斷爭論的問題屬誰是誰非,而首要考慮的應當是契約的內容及其精神是否得到尊重。今次爭論的是有關發展商在公共地方的管理費用的分攤比例,是在大廈公契上已經清楚表述的內容,屬契約的爭論,因此亦應該根據公契內容的所述條文express term來驗證其真實,以決定誰是誰非。今次華景山莊的公契上有關停車場、商場及住宅部份的公共地方管理費用的分攤比例是經由政府有關部門確認的,分別定明為:9.93%、6.57%及83.5%,在1985年1月2日第八座首位買家簽署首份買賣合約時,買賣雙方都同意遵守這份具約束效力的公契,並且簽署了買賣合約,因此日後所簽署的買賣合約都必須受這份公契約束。也就是說這份公契(契約)已經生效,華景山莊所有相關人士包括業主、發展商及管理公司都必須遵守。不過現在問題出現了,就是賣方(即發展商)單方面否定公契上其中一項內容──即住宅業主及發展商(商場部份的業主)在公共地方的管理費的分攤比例。這帶出了一個非常嚴重的問題──公契(契約)的內容及精神是否受到應有的尊重、發展商的行為是否違反了公契。此外,要修改一份公契首先要做的是向當局提出申請,經批准後,還要向所有業主解釋,並要取得全體業主的同意。但貴公司是否有出具相關文件證明貴公司已經完成上述程序?到目前為止,我們都沒有看見有關文件,有的都只是貴公司在絕大部份業主不知情的情況下,與前業委會簽訂的不公平條約。明顯貴公司已經違反了大廈公契,未得當局批准、未得全體業主同意的情況下要所有住宅業主多付額外的管理費用。

我們在此提出一個問題:今天有買家買入華景山莊一個單位,賣方律師向買方律師解釋公契內住戶在公共地方管理費用的分攤比例是83.5%,買家同意並簽署了合約,但入住後才發現要多分攤4.01%,會所的部份竟然是分開計算而分攤的比例則更是100%,買家可否因此而取消買賣呢?這是否屬於一個不誠實的陳述呢?責任由誰來承擔呢?是賣方,還是雙方的律師?我們認為問題在於公契有否得到尊重。其實我們現時要遵守的只有一份原始公契,一份從來沒有變更過的公契。我們不應、亦不能接受康業單方面提出的新分攤比例。這是單方思維、不守法紀和破壞契約精神的行為,我們絕不認同。

基於以上理由,我們絕不同意貴公司有關公共地方費用攤分的理據。貴公司在處理公共地方費用攤分的事情上確實存在不合情、不合理、不公平及不公正的地方,並且無法可查、無據可依。我們要問的是:倘若增加的住宅樓宇不能為發展商(即貴公司的母公司)帶來額外的收益,發展商是否仍然樂意縮少商場的面積,而擴大住宅的面積呢?

二)華景山莊會所管理

貴公司聲稱,華景山莊會所一直專供屋苑住戶專用,所以住戶需按公契條文承擔會所的開支。我們得指出,我們不止一次看到有屋苑以外的其他人仕(包括學生、裝修工人及其他工人)使用會所餐廳,會所設施絕不是屋苑住戶專用。況且,我們不滿意的是貴公司竟然在絕大多數業主不知情的情況下與前業主委員會簽定不平等條約,以超低租金$6,500包所有開支(包括水、電、冷氣、差餉、裝修等等一切的開支)的合約出租會所餐廳給現經營者使用,要全體業主補貼餐廳經營者的經營開支,對業主做成極不公平。貴公司竟以會所管理掩蓋事實,混淆視聽,手法卑劣,應予譴責。

三)屋苑管理費

貴公司在函件中聲稱「華景山莊管理開支包括駐屋苑人員及後勤支援服務,是以實報實銷形式由經理人代為營運」,不過我們經過多次要求仍然得不到貴公司出示單據核對屋苑人員及工程費用的開支,我們到目前為止仍然不能確定貴公司的開支是否屬實,因此所謂「實報實銷」是有待確認的疑點。根据公契,業主是有權索取一切財務單据和記錄以作核實,因此,除非我們能夠看到真實的單據,我們實在不能確定貴公司是否以「實報實銷」的方式為我們營運

此致

康業服務有限公司

華景山莊一群小業主

HY Letter - Chinese 001

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