發文作者:Wonderland Villas Focus Group | 四月 18, 2010

屋苑管理探索

筆者日前在信報網站溜覧, 發現以下這段話題, 覺得頗為有趣及富啟發性, 故特別轉貼於此, 與衆分享.

陶尚
……..與屋苑管理相關的法律基礎主要來自《香港法例第344章建築物管理條例》(以下簡稱條例)和公契(Deed of Mutual Covenant)。建築物管理條例「旨在利便 建築物或建築物群的單位的業主成立法團,並就建築物或建築物群的管理以及由此附帶引起或與此相關的事宜而訂定條文。」根據《建築物管理條例》第2條的「釋義」而「公契見指一份文件,該文件界定業主之間的權利、權益、責任;及在土地註冊處註冊」。在信博諸公才女於律師樓在十多分鐘內匆匆簽約買下以球計的蝸居中,其中一本字典般厚的便是公契。換言之,閣下一旦簽署樓宇買賣合約時亦同時確認遵守那一份連看也沒有看過近百多頁的法律文件。

每一個屋宇的公契都不盡相同。但當中一般會有以下條款:

– 委任一間物業公司作為屋宇經理人(Estate Manager)按公契執行屋宇管理事宜。該等經理人被稱為公契經理人(DMC Manager)。
– 經理人按其「專業知識」管理屋宇,並按其需要制定開支和收取管理費。經理人一般按屋宇開支若干百份比收取經理人酬金(Management Renumeration)。
– 業主委員會(Owners’ Committee)的選舉、成立及營運方式。一般來說業主 委員會只能監察經理人,卻沒有解除或簽定經理人合約,與及直接管理屋宇事務的權力。

由此可見,「公契經理人基本上一定非原發展商旗下的關連公司莫屬。就屋宇開支和收取管理費事宜,屋宇經理人有在法律上幾乎絕對的權力。由於經理人酬金一般按屋宇開支若干百份比收取,故開支愈大,經理人酬金愈高,日後加管理費的「理據」也愈大!而業主委員會監察經理人的能力,不提也罷!

畢竟香港還是一個法治的地區,在公契之上還有《建築物管理條例》。其中較重要的條款有:

– 民政事務局局長是《建築物管理條例》的主管當局。
– 民政事務總署(Home Affairs Department)是民政事務局的執行部門,負責協助 私人大廈業主,成立業主立案法團,以及處理有關大廈管理和法團運作的事宜。
– 有關成立業主立案法團的程序。
– 有關業主份數(Owners’ Share)的釐定。

公契經理人(DMC Manager)最害怕的是業主啟動成立業主立案法團的程序。 根據《建築物管理條例》的主要步驟有:

– 除了根據公契條款外,由總共擁有份數不少於5%的業主委任召開該委出管理委員會的會議;
– 在上述會議中,由親自投票或委派代表投票的業主以過半數票通過;及
– 獲總共擁有份數不少於30%的業主支持。

那麼,屋苑應是由業主委員會還是業主立案法團管理好呢?這個可不是三言兩語可以講完。一般來說,法團較業委會在屋苑管理有更大的權力。這權力是一把雙刃劍,若法團管理委員會由有心有力人仕擔任,則可令屋苑升值。早前有報刊報導有業主立案法團成員被廉政公署拘捕和檢控。事實上,身為業主委員會和立案法團成 員往往負上刑事和民事法律負任。因此,法團管理委員也是貪腐的溫床,管理不善的後果可以非常嚴重。故若由業委會「監督」公契經理人,那便把你的屋苑管理予 原地產發展商的手中。

地產發展商與法團管理委員會,你會信誰?

Chan David ……業委會,的確係藏污納垢,私相授授的地方。尤其一有工程開,大把利益輸送的事情。

小弟和父母同住的大廈話要做外牆維修,結果當然係唔知點樣糊裡糊塗地判左俾某家建築師樓做PM,然後再開標,結果當然係和建築師樓有”聯繫”的承判商中標。

到做工程時,例牌多VO和EOT。原本承判商和建築師樓及獨立clerk of works 打籠通狂建議業主會接受。佢地冇工程底,有些又似有點古惑,幾乎say yes。 小弟唔熟法團D野,不過熟工程,於是仔細點看,10個VO有9個都係法國大餐。於是小弟先詰問建築師樓PM為什麼要那些大餐,條PM話係業主要求。小弟當場即場拿咁 多張minute逐條指出根本就不是scope of work,業主會亦無批准/默認過這些VO。

既然無批准,第一,立即停止那些VO的工程,第二,復原,第三,扣錢,第四,冇EOT,第五,立即執行第一至四,不然所有progress payment 全部唔俾。承判商 當然發爛乍,話D野我地批左,冇得唔做。我笑住問佢D野上左俾邊個,佢地話俾哂個PM。於是我笑住講,如果你堅持, 得,VO工一定要停,所有extra cost, 包括EOT,咁我就back to back + 10% admin全部charge back果間建築師行, 由於D cheque揸係PM手,咁即係要佢地還番些D advance payment cheque(to subcontractor)再加倒貼,結果sub仔一樣一個仙都冇,而建築師樓當然嘔突。

見到咁既情形,PM知道我地呢邊玩唔過,就倒轉頭推哂落承判商度。承判商急起來,居然拍枱用粗口向我問候一番。可惜小弟係地盤大,當場先拍枱還禮,然後叫 食蕉過來,我先問佢收唔收番D說話,唔收番即場趕走,然後引用” 不按指示 開工” 一條以breach of contract理由解約,另尋承判商埋尾,所有費用由 performance bond和progress payment中扣除,不足者再循法律途徑追訴, 並請ICAC調查有冇問題。呢一下一嚇,佢地即刻軟化,唔再玩野。
4月17日 23:32

SPSC
香港法律偏側發展商及其附屬管理公司, 在政府打壓下, 數百萬小業主建立不起發聲平台, 無緣參與建築物及其管理條例的修訂, 遑論影響深遠、單邊訂定的大廈公契了是否公平了.
至於律師公會、消萎會更是鵪鶉化身……
這種不公現象全維繫於不可逆轉的高樓巿政策及一般市民在樓宇上佔去的財產比例, 情況一旦逆轉, 則火頭處處…..
曾政府可知其危機之深?? 4月18日 17:58

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