發文作者:Wonderland Villas Focus Group | 九月 27, 2010

聽濤雅苑事件之借鑑

看完以下的新聞(蘋果日報 2010-9-27 港聞版), 感慨萬端. 香港住宅區的會議何時陷入[人多声大是真理] 之粗暴局面? 也勾起我對年初WV籌組業主立案法團的回憶, 數次居民大會都有些人, 像文革批鬥一般的抹黑業主立案法團各籌組委員. 驚覺到各物理管理公司對其管理工作及收費之質疑意見, 所施予的抹黑手法及言論, 如出一轍.

…派出大批職員到席抹黑業主立案法團,多名「親長實」業主又搶咪發言…不斷有親長實業主批評法團另有目的,高衞亦派出多名高層到場抹黑法團…一眾親長實業主知道結果後拍手歡呼,完成「任務」後即時四散….

長實又惡晒 打倒起義派
聽濤雅苑罷免高衞僅敗

以上情境都有似曾相識之感. HY近期更開足馬力, 推銷更換四水工程, 只是將年前2.8億估價之大維修之議, 斬件推銷而已. 雖然駐WV的地區高級經理換了人, 但政策照舊, 仍是換湯不換葯. 顯而易見, HY對2.8億從未放棄, 因為利潤太高, 難以割捨.

WV小業主又是否甘心如俎上肉, 任由物業管理公司宰割呢? 從長實小業主的抗爭, WV小業主會否從中得到啓發或借鑑? 被HY廿多年來多收了的欵項, 一衆業主支持要追討到底, 但是作為代表的七人特別小組會否有這樣的堅持呢?

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Responses

  1. 我是聽濤雅苑的一位小業主,最近曾旁聽法團的會議. 見法團成員手法老練,想必能為聽濤雅苑的一眾小業主謀福利. 但又感覺他們過分賣力. 後見他們託詞現有法團辨公地方不夠用, 更以各業主授權人身份, 未經公開諮詢, 私自命令管理公司將會所其中較大的活動室永久留為法團自用. 更將部份時租車位改為月租. 但又不知租予何人!

    因些覺得他們私心太重. 必有所圖.

    近日見法團以公契經理人收取5%過高報酬及管理公司管理不善為由, 發起免除公契經理人行動. 他們的行動規模非常龐大,包括在表決前數星期內派自己友在村巴內製造輿論, 極力游說業戶授權他們作決定, 我表明我會親自出席投票,但他們仍極力游說我先授權他們! 他們又印製大批海報及宣傳單張,張貼在屋苑各處, 及派法給住戶. 又在晚上上門游說各業主授權他們作決定, 我感覺規模之大, 實非法團能力所能辦到. 似有有勢力人士或團體在後面策劃及支持.

    我本人其實已滿意屋苑的現有管理, 管理員們都非常有禮貌及在我們有需要時主動幫助. 我實在奇怪法團為什麼作出此等行動.

    我昨天出席投票時,發現有劉慧卿,湯嘉華等議員及其支持者出席, 他們都不是聽濤雅苑的業主, 為何他們會在場? 而法團卻特別顧用另一保安公司, 防止任何非業戶進入會埸.

    會議開始後, 法團只是單方面控訴公契經理人及管理公司, 而公契經理人及管理公司則沒有機會作任何解釋, 有個別業戶要求聽取管理公司的報告及答辯, 卻遭遇搶咪, 法團的支持者更噓聲四起! 令到其他業主不能聽見該些業戶所發表的意見. 我觀察四周, 見這些法團支持者只佔出席比率的極小數. 但他們非常團結及有組織, 對法團的發言, 不時報以掌聲及歡呯,對題出質詢或反對意見的人,卻報以噓聲和
    我是聽濤雅苑的一位小業主,最近曾旁聽法團的會議. 見法團成員手法老練,想必能為聽濤雅苑的一眾小業主謀福利. 但又感覺他們過分賣力. 後見他們託詞現有法團辨公地方不夠用, 更以各業主授權人身份, 未經公開諮詢, 私自命令管理公司將會所其中較大的活動室永久留為法團自用. 更將部份時租車位改為月租. 但又不知租予何人!

    因些覺得他們私心太重. 必有所圖.

    近日見法團以公契經理人收取5%過高報酬及管理公司管理不善為由, 發起免除公契經理人行動. 他們的行動規模非常龐大,包括在表決前數星期內派自己友在村巴內製造輿論, 極力游說業戶授權他們作決定, 我表明我會親自出席投票,但他們仍極力游說我先授權他們! 他們又印製大批海報及宣傳單張,張貼在屋苑各處, 及派法給住戶. 又在晚上上門游說各業主授權他們作決定, 我感覺規模之大, 實非法團能力所能辦到. 似有有勢力人士或團體在後面策劃及支持.

    我本人其實已滿意屋苑的現有管理, 管理員們都非常有禮貌及在我們有需要時主動幫助. 我實在奇怪法團為什麼作出此等行動.

    我昨天出席投票時,發現有劉慧卿,湯嘉華等議員及其支持者出席, 他們都不是聽濤雅苑的業主, 為何他們會在場? 而法團卻特別顧用另一保安公司, 防止任何非業戶進入會埸.

    會議開始後, 法團只是單方面控訴公契經理人及管理公司, 而公契經理人及管理公司則沒有機會作任何解釋, 有個別業戶要求聽取管理公司的報告及答辯, 卻遭遇搶咪, 法團的支持者更噓聲四起! 令到其他業主不能聽見該些業戶所發表的意見. 我觀察四周, 見這些法團支持者只佔出席比率的極小數. 但他們非常團結及有組織, 對法團的發言, 不時報以掌聲及歡呯,對題出質詢或反對意見的人,卻報以噓聲和什至關咪及搶咪, 阻止他們說下去!

    及後在眾人要求之下,管理公司才有數分鐘的發言, 我們才得知工程總值達至五拾萬圓以上項目, 公契經理人只收取1%報酬而非法團所說的5%. 法團所要求的核數文件, 管理公司亦早已放在管理處內, 但法團沒有拿取.

    今天我更見有報紙及互聯網發表同一份誇大的聽濤雅苑會議事件. 且有一連串在其他屋苑有關相同事件的報導.

    這時我終於明白了! 聽濤雅苑的業主立案法團已由政黨操控. 這政黨已向私人大屋苑進軍. 我更記得昨天會議時已有業主提出這樣的懷疑, 但立即受到法團的法律顧問警告.

    他們為何要進軍私人屋苑, 廢除公契經理人及控制管理公司呢?

    我想沒有公契經理人後, 受控制的管理公司只會聽命於立案法團, 因一般的小業主大都會信任立案法團 (即使該法團是由小數人所選出). 法團就可以利用業主們的授權, 操控屋苑的管理, 甚至對所屬政黨作出有利的行動.

    我們是否願意由政黨操控我們屋苑的管理嗎? 會否是前門拒虎, 後門進狼?

    我更希望其他屋苑的業主要積極參加立案法團成員的選舉, 避免法團遭受政黨操控.
    我是聽濤雅苑的一位小業主,最近曾旁聽法團的會議. 見法團成員手法老練,想必能為聽濤雅苑的一眾小業主謀福利. 但又感覺他們過分賣力. 後見他們託詞現有法團辨公地方不夠用, 更以各業主授權人身份, 未經公開諮詢, 私自命令管理公司將會所其中較大的活動室永久留為法團自用. 更將部份時租車位改為月租. 但又不知租予何人!

    因些覺得他們私心太重. 必有所圖.

    近日見法團以公契經理人收取5%過高報酬及管理公司管理不善為由, 發起免除公契經理人行動. 他們的行動規模非常龐大,包括在表決前數星期內派自己友在村巴內製造輿論, 極力游說業戶授權他們作決定, 我表明我會親自出席投票,但他們仍極力游說我先授權他們! 他們又印製大批海報及宣傳單張,張貼在屋苑各處, 及派法給住戶. 又在晚上上門游說各業主授權他們作決定, 我感覺規模之大, 實非法團能力所能辦到. 似有有勢力人士或團體在後面策劃及支持.

    我本人其實已滿意屋苑的現有管理, 管理員們都非常有禮貌及在我們有需要時主動幫助. 我實在奇怪法團為什麼作出此等行動.

    我昨天出席投票時,發現有劉慧卿,湯嘉華等議員及其支持者出席, 他們都不是聽濤雅苑的業主, 為何他們會在場? 而法團卻特別顧用另一保安公司, 防止任何非業戶進入會埸.

    會議開始後, 法團只是單方面控訴公契經理人及管理公司, 而公契經理人及管理公司則沒有機會作任何解釋, 有個別業戶要求聽取管理公司的報告及答辯, 卻遭遇搶咪, 法團的支持者更噓聲四起! 令到其他業主不能聽見該些業戶所發表的意見. 我觀察四周, 見這些法團支持者只佔出席比率的極小數. 但他們非常團結及有組織, 對法團的發言, 不時報以掌聲及歡呯,對題出質詢或反對意見的人,卻報以噓聲和什至關咪及搶咪, 阻止他們說下去!

    及後在眾人要求之下,管理公司才有數分鐘的發言, 我們才得知工程總值達至五拾萬圓以上項目, 公契經理人只收取1%報酬而非法團所說的5%. 法團所要求的核數文件, 管理公司亦早已放在管理處內, 但法團沒有拿取.

    今天我更見有報紙及互聯網發表同一份誇大的聽濤雅苑會議事件. 且有一連串在其他屋苑有關相同事件的報導.

    這時我終於明白了! 聽濤雅苑的業主立案法團已由政黨操控. 這政黨已向私人大屋苑進軍. 我更記得昨天會議時已有業主提出這樣的懷疑, 但立即受到法團的法律顧問警告.

    他們為何要進軍私人屋苑, 廢除公契經理人及控制管理公司呢?

    我想沒有公契經理人後, 受控制的管理公司只會聽命於立案法團, 因一般的小業主大都會信任立案法團 (即使該法團是由小數人所選出). 法團就可以利用業主們的授權, 操控屋苑的管理, 甚至對所屬政黨作出有利的行動.

    我們是否願意由政黨操控我們屋苑的管理嗎? 會否是前門拒虎, 後門進狼?

    我更希望其他屋苑的業主要積極參加立案法團成員的選舉, 避免法團遭受政黨操控.甚至關咪及搶咪, 阻止他們說下去!

    及後在眾人要求之下,管理公司才有數分鐘的發言, 我們才得知工程總值達至五拾萬圓以上項目, 公契經理人只收取1%報酬而非法團所說的5%. 法團所要求的核數文件, 管理公司亦早已放在管理處內, 但法團沒有拿取.

    今天我更見有報紙及互聯網發表同一份誇大的聽濤雅苑會議事件. 且有一連串在其他屋苑有關相同事件的報導.

    這時我終於明白了! 聽濤雅苑的業主立案法團已由政黨操控. 這政黨已向私人大屋苑進軍. 我更記得昨天會議時已有業主提出這樣的懷疑, 但立即受到法團的法律顧問警告.

    他們為何要進軍私人屋苑, 廢除公契經理人及控制管理公司呢?

    我想沒有公契經理人後, 受控制的管理公司只會聽命於立案法團, 因一般的小業主大都會信任立案法團 (即使該法團是由小數人所選出). 法團就可以利用業主們的授權, 操控屋苑的管理, 甚至對所屬政黨作出有利的行動.

    我們是否願意由政黨操控我們屋苑的管理嗎? 會否是前門拒虎, 後門進狼?

    我更希望其他屋苑的業主要積極參加立案法團成員的選舉, 避免法團遭受政黨操控.

  2. 凡事都要兩面看!

    我是聽濤雅苑的一位小業主, 兩年前剛入住聽濤雅苑, 在好奇心下, 曾旁聽法團的會議. 見法團成員手法老練,想必能為聽濤雅苑的一眾小業主謀福利. 但又感覺他們過分賣力. 後見他們託詞現有法團辨公地方不夠用, 更以各業主授權人身份, 未經公開諮詢, 私自命令管理公司將會所其中較大的活動室永久留為法團自用. 更將部份時租車位改為月租. 但又不知租予何人! 最近法團以當時的村巴收費太昂貴為由, 要求更換, 但引入的新公司服務欠佳, 經常誤時, 有時因站頭為其它車輛佔用, 舊公司會要求佔用車輛駛走或用路邊其它位置讓乘客下車, 但新公司則將車泊在路中心, 乘客要穿越其它車輛才可返回路邊! 有違交通條例, 有人質疑法團為何引入新公司, 法團便將責任歸向管理公司. 但若法團不更換村巴公司, 就不會有這問題, 難道他們不知道一分錢一分貨的道理嗎?

    因些覺得他們私心太重. 更正在制做事件, 使大眾認同管理公司管理不善及浪費.

    近日見法團以公契經理人收取5%過高報酬及管理公司管理不善為由, 發起免除公契經理人行動. 他們的行動規模非常龐大, 包括在表決前數星期內派自己友在村巴內製造輿論, 極力游說業戶授權他們作決定, 我表明我會親自出席投票, 但他們仍極力游說我先授權他們! 他們又印製大批海報及宣傳單張,貼在屋苑各處, 及派法給住戶. 又在晚上上門游說各業主授權他們作決定, 且近日更在一些報章大加報導. 我感覺規模之大, 實非法團能力所能辦到. 似有有勢力人士或團體在後面策劃及支持.

    我本人其實已滿意屋苑的現有管理, 管理員們都非常有禮貌及在我們有需要時主動幫助. 我實在奇怪法團為什麼要作出此等行動.

    我於星期日出席投票時,發現有劉慧卿,湯嘉華等議員及其支持者出席, 他們都不是聽濤雅苑的業主, 為何他們會在場? 而法團卻特別顧用另一保安公司, 防止任何非業戶進入會埸. 但根據法團的宣報, 實際參加會議的業主人數只約500戶左右.

    會議開始後, 法團只是單方面控訴公契經理人及管理公司, 而公契經理人及管理公司則沒有機會作任何解釋, 有個別業戶要求聽取管理公司的報告及答辯, 卻遭遇搶咪, 法團的支持者更噓聲四起! 令到其他業主不能聽見該些業戶所發表的意見. 我觀察四周, 見這些法團支持者只佔出席比率的極小數. 但他們非常團結及有組織, 對法團的發言, 不時報以掌聲及歡呯,對題出質詢或反對意見的人,卻報以噓聲和甚至關咪及搶咪, 阻止他們說下去!

    及後,管理公司才有數分鐘的發言, 我們才得知工程總值達至五拾萬圓以上項目, 公契經理人只收取1%報酬而非法團所說的5%. 法團所要求的核數文件, 管理公司亦早已放在管理處內, 但法團沒有拿取.

    這幾天我更見有報紙及互聯網發表同一份誇大的聽濤雅苑會議事件. 且有一連串在其他屋苑有關相同事件的報導.

    這時我終於明白了! 聽濤雅苑的業主立案法團已由政黨操控. 這政黨已向私人大屋苑進軍. 我更記得星期日會議時已有業主提出這樣的懷疑, 但立即受到法團的法律顧問警告.

    他們為何要進軍私人屋苑, 廢除公契經理人及控制管理公司呢?

    我想沒有公契經理人後, 受控制的管理公司只會聽命於立案法團, 因一般的小業主大都太忙, 只有信任立案法團 (即使該法團是由小數人所選出). 法團就可以利用業主們的授權, 操控屋苑的管理, 甚至對所屬政黨作出有利的行動.

    我們是否願意由政黨操控我們屋苑的管理嗎? 會否是前門拒虎, 後門進狼?

    我更希望所有屋苑的業主要積極參加立案法團成員的選舉, 避免法團遭受政黨操控.

    • Totally agree ZƳn⭱! Most petty owners have to choose between two evils, thus, choose the less harmful one. Vote those bad apples(ink) out in the next election if they cannot measure up to your standard. Most important of all, establish a check and balance system to supervise the k.

  3. 你這樣想法就一世做定地產公司奴隸。相信公契經理人只收取1%報酬真是愚蠢的想法!公契經理人公司有區域經理、區域總經理、總經理助理、總經理…,工程部…會計部….全部坐係長實總部,佢哋個個過百萬年薪,收你1%你都信?法團是政府攪出嚟一件怪物,唔湯唔水,制度化才可以有效管理屋苑,包括主席好似總統不可連任多過一屆,任何議決要管理委員會及出席業主要分組點票結果一樣才有效…..因為人係會变,有貪念,你我如果係管理委員會初時都可以公正無私為屋苑辦事,但如果有人暗地裡俾舊錢你同無人知或者以低價幫你屋企裝修送傢俬,你亦會变。所以要積極要求法改會改例!

    聽濤雅苑的公契及344一定有寫明所有外判要招標;所以你們可以用法團在土審告公契經理人要求以招標選擇管理公司和保安公司,贏面百分百!法團律師費屋苑俾,但公契經理人律師費就公契經理人公司自已俾,唔用得屋苑錢,係法例。你哋都同長實’mark面’,而且用屋苑錢告,幾百元就可KO長實。我的電郵是alexathk@yahoo.com.hk.

    • 非常感謝如此有見地的意見,請繼續多加提點。

  4. 你哋法團應該立即去土審告公契經理人未有招標請管理公司!否則你哋法團是想借未有招標事連公契經理人都踢走。但要解釋清楚。還有,如果法團主席答應趕走公契經理人後每位主席最多連任一屆,咁會多啲人支持趕走公契經理人。擁有權力的人是不可靠的!

    章: 344 標題: 《建築物管理條例》 憲報編號: L.N. 92 of 2007
    附表: 7 條文標題: 公契的強制性條款

    5. 經理人訂立合約
    (1) 除第(2)及(3)節另有規定外,經理人不得訂立任何合約,以取得價值超過或相當可能超過$200000(或主管當局於憲報刊登公告指明用以取代的款額)的任何供應品、貨品或服務,除非─
    (a) 該等供應品、貨品或服務以招標承投方式取得;及
    (b) 該項取得符合第20A(1)條提述的工作守則。
    (2) 除第(3)節另有規定外,經理人不得訂立任何合約,以取得價值超過或相當可能超過相等於每年預算的20%(或主管當局於憲報刊登公告指明用以取代的百分率)的款額的任何供應品、貨品或服務,除非─
    (a) 如有法團─
    (i) 該等供應品、貨品或服務以招標承投方式取得;
    (ii) 該項取得符合第20A(1)條提述的工作守則;及
    (iii) 為此而提交的投標書是否獲接納,取決於在法團業主大會上通過的業主決議,而有關合約是與中標人訂立的;或
    (b) 如沒有法團─
    (i) 該等供應品、貨品或服務以招標承投方式取得;
    (ii) 該項取得符合第20A(1)條提述的工作守則;及
    (iii) 為此而提交的投標書是否獲接納,取決於在按照公契召開和進行的業主會議上通過的業主決議,而有關合約是與中標人訂立的。
    (3) 在以下情況下,第(1)及(2)節並不適用於任何若非因本節便須以招標承投方式取得的供應品、貨品或服務(在本節中提述為“有關供應品、貨品或服務”)─
    (a) 就有法團的情況而言─
    (i) 有關供應品、貨品或服務與某供應商當其時提供予法團的某供應品、貨品或服務屬同一種類;及
    (ii) 法團藉在法團業主大會上通過的業主決議,決定須按該決議指明的條款及條件向該供應商取得有關供應品、貨品或服務,而非以招標承投方式取得;或
    (b) 就沒有法團的情況而言─
    (i) 有關供應品、貨品或服務與某供應商當其時提供予業主的某供應品、貨品或服務屬同一種類;及
    (ii) 業主藉在按照公契召開和進行的業主會議上通過的業主決議,決定須按該決議指明的條款及條件向該供應商取得有關供應品、貨品或服務,而非以招標承投方式取得。

    • 我們在2010年3月曾嘗試籌組業主立案法團,但不成功。 現在,許多人都意興闌珊,也不知該如何走下去。

  5. Natalie? Would you pls get me your personal e-mail address? Mine is alexathk@yahoo.com.hk


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