發文作者:Wonderland Villas Focus Group | 五月 14, 2012

[公契]淺析

香港一般小業主於購入居所(特別是位於新落成大型屋苑的單位)時, 除了屋契, 都要與發展商簽訂一份大厦[公契], 到底[公契] 是甚麼? 許多人都是不甚了了. 且讓邨內一位專業人士 (多年來, 業委會內唯一察覺HY不按公契收費的專業會計師)為WV的隣居將這份對每位業主都影響深遠的文件稍作探討, 並將屋苑的物業管理和財務管理,從事實現狀,都一併稍作分析, 看看管理公司如何” 服務”WV小業主罷.

公契背景

公契 (Deed of Mutual Cocvenant 簡稱 DMC) 是一份對業主、發展商及管理公司有約束力的契約. 以WV為例,公契 ( DMC ) 等於業主與SHK及HY簽定的一份有法律效力的合同。 契約註明每位業主之權利與義務,合同任何一方都不能單方面擅改合同條款,除非所有合同簽約方一致同意接受。

WV這份契約是于1985 年WV落成後, 由8座首位買家簽署, 該位買家是否由發展商內定, 其他置業者無從得悉, 亦未必有時間詳細了解該公契的內容及條件是否苛刻或不公; 因為已被首位買家代表接受了, 往後的小業主很難改變或推翻公契。 公契內的經理人(DMC Manager)是SHK屬下的HY公司,管理WV整個屋宛。

WV物業基本上可分為三大部份,即1A – 21座之住宅物業、東,南,北停車場及商場。 每项物業應設置獨立的業委會, 業主各自負責本座的直接費用,例如每座內的大廈費用,如管理員薪酬、水電、冷氣、維修保養都由各座負責承擔。

公共地方(不屬每座專用的地方)費用:例如由HY聘用在WV工作的所有管理人員薪酬、保安、公地清潔、水電、會所設施、維修保養等每年費用將按公契內的攤分比率分攤到每項物業上,該比率說明為:

住宅 83.50 % (由所有所有住戶業主分攤)
東,南,北停車場 9.93 % (由發展商及購入車位業主分攤)
商場 6.57 % (由發展商分攤)

註: 公地費用每年約1200萬元*,是這裡指的是需作出分攤的費用 *(此乃2008年數據)

目前小業主有權可查核的帳目有三部份:各座的收支及儲備、會所經營帳及公地收支及儲備,小業主沒有車場及商埸的帳目。

會所沒有盈餘及儲備,其虧損列入公共費用內,理應由三项物業攤分。然而過去20年,會所的虧損100%全由住戶分擔!

在WV的行政人員、保安、技工、會所工作人員皆由HY聘用,錢是業主支付。聘用有關人員的聘用條件、工資明細、工作崗位等等,業委會沒有知情權。

公契內註明業委會的義務及權利,所有通過的決議對所有業主及經理人具約束力。 業委會是代表屋苑的業主向經理人提供意見以改善屋苑管理,所有業委會引發的合理費用是可向屋苑的帳戶報銷。公契內亦註明管理費的水平是按屋苑的管理支出來厘訂,即不太多又不太少。簡單地說是以“量出定入”為基礎。

經理人酬金(Manager Renumeration) 12% 是按公契條文規定從管理費收入來徵收,而公契從沒有說明要徵收3%專業行政費用。

收入與支出狀況

2006-2008年間, 每年22座之總收入為3406萬元,總支出共3290萬元佔收入96.5%。但若撇除每座3%各座之維修儲備 (因實際未支出) ,1.5%屋苑大維修儲備及經理人酬金是8%而非12%,實際支出只是3000萬元,佔收入比率88%, 即是說全屋苑每年應有收支盈餘406萬元,這還未計算住户多分攤公共費用和預付經理人酬金的開支等,否則盈餘更多。說明如後。

雖然過去數年管理費沒有上調,然而由於管理費過去十年都一直屬於偏高,以致多年來每座實際上有充足的收支盈餘。 多收管理費便會做就成經理人的酬金水漲船高,因為經理人酬金及總部徵收的行政費每年皆按管理費入的收12% + 3%來徵收。 若以每年盈餘406萬元計算,業主每年多付60.9萬元(即406萬元x 15%){註:HY從1/6/2004減收酬金4%}。過去多年,屋苑的管理費並沒有按實際支出來厘訂,若從累計的收支盈餘計算(即相等於收支盈餘及儲備) ,至2008年9月共3739萬元,這數額實際上已先被扣除15%,未扣除前應有4400萬元,即是說業主多付的管理費已被扣除660萬元作為康業的酬金,這是極不合理的。

在公共開支每年1200萬元中,公契內註明住戶攤分83.5%,但經理人卻要住戶攤分89.7%(按公費87.5%及會所100%之加權平均值計算),好讓大業主負責較少的費用,住戶多攤分的6.2%等於每年多付75萬元,這又是不合理的例子。

目前在本邨工作的管理及行政人員的總薪酬及開支每年共1428萬元,佔總支出3000萬元的48%,這些人員由HY聘請,費用則由屋苑負責,究竟HY是以實報實銷來收費,抑或再自行加上他們的利潤(像保安员費用加5%)來收取,業委會無法知悉,因為HY以私隱為藉口拒絕提供任何員工資料給財務小組核對。

在屋苑每年3000萬元支出中,總的來說有80%即2400萬元是支付給HY及其子公司,例如做清潔的、水泵消防維修保養的、保安的、園藝的、行政人員等等。 HY作為屋苑經理人理應盡量避免利益衝突,不應一方面賺取經理人酬金,一方面又極力爭取將外判合同交由其子公司來提供服務. 實況如此, HY如何能客觀地監督和評價這些公司的表現呢? 目前屋苑的清潔、消防泵、水泵、泳池水泵等的外判工作表現難以令人接受,各方面都是得過且過,實在令人嘆息。

資產狀況及管理

屋苑最大的資產就是各儲備盈餘的3739萬元加流動資金858萬元合共4597萬元 (截至30/9/2008) ,這筆資金現存放在恆生銀行(截至30/9/2008),根據業委會查詢,這筆資金是否安全,是否曾被用作抵押他用,HY沒有合理解釋及拿不出任何可信証明以清除業委會的疑慮。

業委會認為HY所提供的WV財務報表有多處不盡不實之處。例如每座的盈餘儲備所獲取的存款利息,居然可列入為會所的利息收益,大廈出租無線通話天線所帶來的收益沒有列為公地收入,做成公地支出被誇大,導致業戶需分攤的費用增加而使每座的收支盈餘減少,管理公司便可籍此加管理費從而多賺經理人酬金,這手法完全欠缺專業操守。其核數師亦欠缺水平,是絕對不能接受這個錯誤做法。另外公共地方過去7年的維修開支3800萬元,亦沒有明細提供,業委會要求作出監管亦屢次受阻。 令人憤慨!

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Responses

  1. 從行為上觀察,『公契』令HY合法地做不義的事情(對SHK 有利而對居民/小業主不利),要理順整件事情,必定要向源頭入手,找出『公契』裡面不合理、不公義的地方,向相關政府部門尋求解釋/公道,糾正。

    最明顯的是擁有權不用分攤維修費用,擁有權是怎樣得到呢?付款的團體為什麼只有諮詢作用而沒有主導功能呢?為什麼經理人酬金沒有市場調節基制呢?

    我們是否要立刻計劃撥亂反正,尋回失去的權力,把華景山莊變成和諧社區呢?

    • 謝謝意見! 一撮熱心又有見識之小業主, 現正進行透過申請消費者委員會的[訴訟基金], 向相關政府部門尋求解釋/公道,糾正。 還在努力中. 若有任何進展, 將盡快向各位奉告.

  2. 謝謝您的回覆。還有『四水工程』的監管及檢討,比如水喉的質量,拆下來的是否適合再用多年,新的喉管是否達到要求,安裝的方法,整個工程的成本效益等等。我曾提到五座已經安裝了兩組冷氣機去水喉,承辦商在施工平面圖上仍然有需要安裝這兩組喉管,事實上承辦商造了幾層竹架,然後全部拆除。請問誰會跟進這項目?是誰弄錯的?誰會承擔過失?

  3. 點解唔入禀土審告管理人?四百幾元咋!

    • 謝謝你的提議, 會認真考慮.


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