發文作者:Wonderland Villas Focus Group | 十二月 23, 2012

WV外牆大維修引發之問題

有關[外牆大型維修及大廈大堂翻新工程] 特刋之內容初稿 {EWP_Brochure_Chinese_Draft_V1}, 雖然身任主編的21座主席T太於2012-12-18只願給予各座主席一星期時間閱讀期。但不旋踵,已有有識之士向其及WV物業管理人提出以下重要的問題,值得在此與各WV業主分享。

1) 免責聲明中「對於任何人因使用或依據本報告及參考資料冊的內容而引致的責任,康業服務有限公司均不會負責」一段是何所指,是否業主因為看過資料冊的內容而贊成大維修,事後發覺因資料不足或有誤、作錯決定而導至金錢上的損失,康業都不會負責?如果是,請清楚說明!並解釋康業是否屬於一家不負責任的公司!如果答案屬實,請清楚在資料冊內註明!

2) 免責聲明中提及任何人不得在任何地區以任何式複印這份資料冊,是否即是說主席不能寄給其他業主徵詢他們的意見?主席亦不能打印出來看,要以電腦看?如果沒有電腦可以怎樣處理?資料冊只發給廿二座主席,其他業主如何得知、並將意見反映出來?廿二位主席是否就等如全屋苑一千五百多名業主?這是否就是康業的諮詢方式?

3) 免責聲明被顏色遮蓋著,請將聲明放於顯著位置,並放大字體,讓業主容易看到為要!

4) 第四十頁提及屋苑的外牆整體外觀必須保持「一致性」,是否包括停車場及商場?如果停車場及商場不進行維修,到時因此而影響屋苑整體的「一致性」及價值,作為華景山莊的公契經理人,康業會如何處置?

5) 第四十一頁提及各座業主大會的決議不能抵觸全屋苑的業主大會決議,及屋苑業主大會的決議對各座均有法律約束力,請將有關公契條文列出供業主參考!另外,文中提及屋苑業主委員會的決議對每座有法律約束力,請問是根據公契上的那一條、那一段而得出的結論?屋苑業主委員會並沒有法人的身份,其決議為何會有約束力?請列出有關法律條文!

6) 第四十三頁,(3)二零零八年一月十三日及六月一日的業主大會,康業可有任何資料給業主考慮,請列出!如果沒有,這兩次業主大會的議決是否都是在沒有足夠資料的情況下,誤導當時的業主而作出的錯誤決定,請作出交代!並寫進資料冊內!文中提及大維修是大部份業主的意願及決心,請提供具體數字說明大部份業主是多少個業主?表決時是否有說「這就是各位業主的意願及決心」,請提供記錄支持這種說法!如果沒有,請刪除以上字眼,因與事實不附,並有誤導性!

7) 進行了多達十五次的會議都是追問第一太平更多真實的資料及設計圖則及譴責該公司處事不認真,並沒有「反覆討論」,請修正相關字眼!

8) 同頁(4),五百次外牆修補及紙皮石和防水維修都是集中在那處?而外牆裂縫又在那幾座?請清楚交代位置!

9) 第四十四頁(8),請列出住宅外牆業權誰屬的公契條文!

10) 同頁(10),外牆維修為何不能各座獨立進行?對屋苑外牆外觀一致性有何抵觸?外牆沒有需要維修的為何要進行維修?康業的專業意見是否就是其中一座要維修,全屋苑都要維修?二零零八年的兩次業主大會是否有向當時的業主交代?請出示記錄,並詳細列入資料冊內!

11) 第四十六頁(B),在沒有實際開支金額數字的情況下要業主貿然決定是否進行維修是否有誤導成份及不負責任?如果業主答允進行維修,但回標的價錢卻是天文數字,業主是否都要被迫付出天文數字的金錢進行維修,如果是的話,請在資料冊上註明,以防誤導!

12) 同頁(4),何謂「總價合約」,這個「總價」如何得出,業主如何得知:一)這個總價屬於合理?二)沒有有心人誇大盆數?

13) 第四十七頁(5)業委會沒有法定權力,如何可以有效監管工程的使費?我們第十九座的業委會曾因康業因一些富爭論性的議題而延誤提交會議記錄多個月而出信警告,並訓示日後開會後最遲三個星期要提交會議記錄,但康業依然故我。這正好反映業委會沒有法定實權是不能作出監管。小事如此,大如涉及數以億元計的工程,業委會又可以如何監管?一但康業犯錯,業委會是否有權開除康業,另請管理公司?請將方法詳細說明!業主有責任為「不可預知」及「不可抗力」的事情預先提供金錢以確保有關方面可以無誤地取得金錢,那麼業主又如何對於「不可預知」及「不可抗力」的傷害得到保障?

14) 第四十八頁(10),我們當然知道 "招標將採用登報公開招標形式進行。管理公司、工程顧問公司及業委會在事前亦會制定相關的預審機制,並遵守建築物管理條例第344 章第20A 條規定的程序,公開地進行整個招標程序" 但眾所周知,所有圍標都是在公開招標、有預審機制、並遵守建築物管理條例第344章第20A條規定的程序下發生,否則又如何叫做圍標?就是因為我們業主看不到公平及公正,所以我們才有此憂慮!因此,請提出如何可以防止圍標情況出現的可行方法!所謂市場公平價格,就是有眾多公司回標,但看看我們平時屋苑的工程招標,每次都是小貓三兩隻,有時只得一家公司回標,這種情況可以叫我們放心嗎?為何涉及七百多萬元的清潔合約都只有數家公司回標?全香港只有這數家清潔公司嗎?這不是很可疑嗎?以上疑點請寫進資料冊內!讓業主知道實況!

15) 同頁(11),測量師學會提出的400 –500方呎維修保養費介乎4.4萬至5.4萬元,放大到一千呎都是十萬八千元。這是專業團體提出的意見,為何沒有參考價值?如果這些專業人士的意見都沒有參考價值,那以下這些具體實例應有參考價值:

案例一)

A Kingswood Villas owner wrote:

The total cost of extenal wall maintaince in Locwood Court(樂湖居),Kingswood Villas(嘉湖山莊),Tin Shui Wai(天水圍) is $67,500,000.
The cost includes remove the rust of window ,to add 30mmFiber Concrete and apply rust-proof oil to prevent water leaking , and repair the damaged tiles of the external wall before adding waterproofing on the bottom of the damaged area.
將全樂湖居屋苑所有3,475單位(14 Blocks)的窗眉全條鑿除;將銹蝕鐵架除銹及塗上防銹油,以新加約30毫米厚 Fibre Concerete修補,並裝上鉛水鐵方通及蓋上 鋁製山嵌扣板,另亦會維修測試後損壞之大廈外牆紙皮石,在剝落 的壞外牆會塗上防漏油然後才鋪上外牆紙皮石(約$67,500,000 由業主集資支付).
以一個800呎單位每月支付$1,200,分18期付款(由August,2012)開始付第一期維修費用,動工由2013年開工.

Case 2)
美孚最近完成了大維修。美孚現時的管理費大約每平方呎一元,但每年都有盈餘,大維修全由盈餘儲備提供,業主不費分毫。

請我們的管理公司及屋苑業委會組織考察團到上述兩個屋苑作實地考察,吸取經驗,然後到業委會討論討論,重新編寫資料冊,派給所有業主參考!

16) 第五十六頁(2),華景山莊的管理費是12%,減除所謂回贈的4%,確是8%,但還要加回3%公契沒有的專業人員收費,正確實收11%。請更正!

17)第三座主席Tony Chow日前的評論發人深省:

有一笑話:
有夜老婆說:年齡大要買護膚品保護下先,再過幾年先用可能要用更多護膚品,老公答:都未到八十歲又未皺皮,等到八十歳先啦,老婆說:未雨綢繆,八十歲先用有鬼用呀,都皺皮啦,用幾多都無用 ,到時找鬼看咩,你都吾看啦。

請解釋:為何過去廿多年都沒有為我們的外牆做facial , 好好保養我們的外牆,到了現在就急不及待迫我們做整容手術?居心何在?手術是否安全?如有差錯,如何處理?

18)第四十頁,“因應不少業主提出大廈大堂已經陳舊,未能滿足現今實際需要”,到底有多少位業主?他們可有具體意見提出?為何非要改變外觀不可,以至影響“一致性”、成為一個“不可或缺的一個重要工程”,導至整個屋苑業主都要因此付沉重代價?到底這些“不少業主”屬大多數還是少數?作為華景山莊的大廈公契經理人,根據我們的公契,康業是要執行大多數業主的決定還是少數業主的決定?

19)第四十四頁(8),(屬問題九的補充)請指出“據大廈公契的各座大廈副契第一頁的契約定義(2)(b)第二項”的那一段有列明“住宅外牆的業權屬各住宅業戶,按各不可分割業權共同擁有”!

20)第五十六 頁(2)(屬問題十六的補充),美孚第三期共有十多座,目前每年的經理人酬金是$960,680,其他很多屋苑的經理人酬金都是介乎2%至4%不等,而華景山莊則是實收11%(4%回贈的爭議暫時不計)、大約四百萬元,請指出那個數字為高、那個數字為低?請將以上數字列入資料冊!

21)第五十七頁(3),“現時業委會參與屋苑的管理事務,除各座大廈的業委會組成的屋邨業委會外,轄下再設置四個小組委員會,監察屋苑的管理、康樂、維修及財務事宜,分工合作且運作良好並擔當重要監管角色”,請修正為“現時業委會參與屋苑的管理事務,除各座大廈的業委會組成的屋邨業委會外,轄下再設置四個小組委員會都監察唔到屋苑的管理,以至四水工程搞出一個大頭佛,令很多業主叫苦連天”。

22)(是問題六的補充),二零零八年一月十三日及六月一日的兩次業主大會,是否有向業主說清楚“大維修”是針對有問題的樓宇而言還是包括其他沒有問題的樓宇而言?請出示會議記錄以兹證明!當時是否只通知有維修需要的樓宇業主還是所有業主(本人沒有收過上述兩次業主大會的通知)?請出示記錄以兹證明!

23)第十八頁提到華員村,請提供這個屋苑維修的完整資料,他們的維修費是多少?業主要出多少?管理費是多少?讓業主有所比較!

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