發文作者:Wonderland Villas Focus Group | 十月 6, 2013

致WV住宅業戶公開信

WV內伏虎藏龍, 人才濟濟. 可惜過往並無適當之平台, 供各業主發表/交流高見, 以致明珠暗投。 本組極榮幸受到村內有識之士的信任, 現謹遵其所託, 將其就外牆大維修事宜所寫的[致WV住宅業戶公開信] 上載於此:
(以WV代替本村全名乃本組之主意, 其他內容乃原文, 無任何改動)

Quote
各位業主,

為了維護公平公義, 為了保障WV住宅業戶的利益,, 請各位業主審慎考慮以下所提出的理由,才決定是否赞成由業主委員會提出的WV外牆大型維修及大廈大堂翻新工程計劃:

(一) 住宅業主承擔龐大維修費用
如通過進行外牆一致性項目和大廈公共地方维修項目,初步估計共需562,426,122元。以全華景住户面積1,465,846呎計,每呎支出383元/呎,以單位1000呎為例,業主需支付383,000元。這是保守估價,未計將來招標後的加價!

根據四水工程突然加價的経驗,及目前擬建造[上WV升降機]報價的經驗, 由最初估計之港幣二百四十萬到現在收到報價港幣三百六十萬至六百萬, 升幅1.5至2.5倍, 現時根本沒有機制給業主控制超支。

因此,如WV進行大維修工程,費用最後可能亦會超支半倍至—倍半,毎户可能承担50至100萬元,是否全邨毎位業主都能 負擔得起?

(二) 業主承擔風險
1. 4 至5年的工程滋擾 ,業戶難以生活安寧,
2. 拒絕繳交維修費或負擔不起的業主可能被追討分攤費用及收取利息,或被釘契,直至收到欠款唯止,
3. 業委會提出物業會升值這概念根本不切實際和沒有保證,物業升值會引致多交差餉,亦未必符合業主的利益。

(三) 大維修沒有充分諮詢毎位業主的取向
根據參考資料,大維修祇按業委會的決定,是自己一廂情願,卻没有顧及全邨業户的整體利益。
專業顧問報告沒有發給業主,其所作出的方案沒有在事前諮詢業戶, 業委會決定沒有透明度, 業委會所作決不代表大部份業主的意願。

為達至 公平合理原則, 大維修應在大部份業主(例如最少75%或以上) 同意下才可進行。

(四) 投票議決機制不合理
根據參考資料, 議決通過大維修衹需全邨業主法定人數10%的過半數通過, 以此計算全邨現有1502戶, 亦即76戶 (1502戶x 10% x 50% + 1 (佔5.06%)) 便可決定大維修,採用這個投票議決機制極不合理,對其他1426戶(佔94.9%) 不公平。

(五) 投票機制沒有透明度, 業主不能作出有效監察
目前投票機制不是記名的,業主不能或無法監察和確定投票者的身份,投票時不能確定投票人是否有權投票,特別是授權票, 沒有機制核實授權業主身份和其投票意向是根據授權書的指示作出, 投票機制不能排除做票欺騙行為的可能性。

(六) 匿名信
近月, WV業主收到匿名信爆大鑊,説有核心人仕參與幫手WV大厦維修工程,以密謀圍標攏斷這次維修工程從中取利。 面對龎大數額利益引誘,我們無法消除這個可能性, 業主應作慎重考慮, 避免你們的金錢被人中飽私囊。

(七) 沒有機制讓業主監察整個招標過程, 防止有圍標情況發生及保證標價合理, 現時整個招標流程祇由一小部份人決定,缺乏公開透明度。

(八) 住宅外牆的業權誰屬和大業主是否需要負責分攤總工程費用
參考資料仍未有澄清上述兩個極重問題, 如果外牆業權屬於大業主, 住宅業主根本沒有權進行大維修。

(九) 管理公司多收費用爭議
管理公司歷年多收費用仍未解決 , 業委會應首先與管理公司商討解決多收之費用 , 以彌補大維修費用。

(十) 管理公司並非主導角色
參考資料81頁1段說 ” 管理公司在此並非主導角色“,如果大維修工程沒有主導角色, 則業主更無法進行有効對招標程序, 合理價格, 成本控制, 工程和財務上的監控。 管理公司可以用這個籍口作為日後维修工程失誤而置身事外。

四水工程已製造很多苦主,業主怨聲載道。 管理公司驗收T8 轉 T5 光管照明工程,有業戶發覺工程不符工程標準及有火災危險, 經舉報後機電署確認有潛在火災危險, 正在深入調查。以上例子可表現管理公司的管理和監控能力。

以上理由顯示WV大維修工程對住宅業主有極龐大的財務負擔和風險。

大維修缺乏充分諮詢全邨業主, 現有的機制存在極大的缺陷和漏洞, 導致無法保障業主的利益 。 在無可耐何之下, 業主衹能投反對票以保障自己利益。

注意: 請各業主憑各自的良心和判斷, 對業委會提出的大維修工程投反對票。
請各業主 切勿將投票授權書給他人代為投票。 如有必要授權, 請在授權書上注明 贊成 或 反對,以免被人利用你的授權書作不正當用途 和沒有按你的指示進行投票。

同時,也各位業主請留意:
建議WV大維修工程應在充分諮詢全部業主之後, 在取得最少75%業主的共識和意願下, 在設有一個公平公正,有効監督和能夠保障業主的機制下,以保證合理的維修費用才進行大維修工程。

WV一業主
2013年10月5日
Unquote

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Responses

  1. 信中,有一點要更正。先要151戶出席(或授權),再要76戶贊成,才通過。


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